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金色江南低價首開 資金壓力下濱江大舉跑量
時間: 2014-07-22 01:31:58    來源: [ 觀點地產網 ]

在這低價策略背后,亦不難看出,在杭州樓市持續下行中,濱江集團所面臨的巨大壓力。

  觀點地產網 對濱江來說,“低價首開”已成一種既定的銷售策略。從2012年的曙光之城、金色黎明到今年的萬家名城、金色江南,濱江樓盤的每一次“低開”,都能觸發樓市銷售熱潮。

  7月18日晚間,濱江集團旗下金色江南項目,作為濱江進入蕭山板塊的首個樓盤,以起價12560元/平方米,均價16160元/平方米首開,極低的價格引得各方關注。

  對該項目低價首開,在策源機構研究員顧曉立看來,“濱江就是這樣子,會根據市場變化,選擇稍微低開來穩走(量),且已形成一種慣性。”

  據了解,金色江南項目以低價首開,在銷售上已經取得了較好成績。而在這低價策略背后,亦不難看出,在杭州樓市持續下行中,濱江集團所面臨的巨大壓力。

  事實上,濱江集團董事長戚金興曾表示,“濱江的目標遠期為200億元,今年市場不好,做100億元可以,市場再不好,做50億元也可以。”

  低價入市

  7月18日,濱江·金色江南首開,起價12560元/平方米,均價16160元/平方米。此次金色江南推出1、2、3、4、6,五幢樓共668套房源。

  對比錢江世紀新城板塊周邊在售項目,順發·江南麗錦均價1.9萬元/平方米;龍湖·春江彼岸均價2.5萬元/平方米;萊蒙·水榭春天均價則在2-2.3萬元/平方米。

  此次金色江南以均價16160元/平方米首開,完全能稱之為極低價。事實上,相對于周邊同類型項目,該項目相當于以近4000元的價差上市。

  歷史資料顯示,2013年6月6日,濱江集團以9.2億元競得錢江世紀城N-22地塊,擬建金色江南項目,成交價格溢價率為0.03%,成交樓面價為9501元/平方米。

  該地塊東至合豐四路、西至五堡直河、南至外環西路、北至N-20地塊(110KV順豐變),占地面積38744平方米,規劃建筑面積96860平方米,容積率為2.0-2.5。

  分析認為,金色江南低價首開的“底氣”首先得益于拿地價。該拿地價是錢江新城板塊的抄底價,因此,它比周邊樓盤有更為靈活的調價空間。

  分析還指出,濱江采取低價首開贏得市場的營銷手段,也是項目得以低開的關鍵。

  此外,濱江集團一貫認為的“只要購房者們能接受什么價格,我就賣什么價格”的“以市場定思路”的營銷策略也是該項目“低開”的關鍵。

  對于上述策略,策源機構研究員顧曉立認為,“一方面能在短時間內提升銷量,但另一方面,也會讓購房者對濱江的樓盤持觀望態度,以期在其均價更低時買入。”

  “濱江”現象背后的壓力

  據了解,早在今年2月15日,濱江·金色江南已開放現場售樓處,原定3月份首次開盤。

  對于推遲開盤的原因,戚金興曾解釋,考慮到杭州樓市,“我們開盤就會有濱粉跟進來,現在市場波動比較大,我們要在市場相對穩定的時候給我們的濱粉一個合理的價格。”

  而在顧曉立看來,金色江南選擇在7月開盤與“價格、客戶和市場三者都有關系”。

  他分析稱,3月份在整個杭州市場不被看好的情況下,金色江南較高的入市價,讓購房者更多處于觀望中;而周邊樓盤,特別是金昌·春和錢塘,在競爭上的優勢,也給其開盤帶來了較大壓力。

  除開盤壓力外,隨著下半年樓市政策的松動,濱江在去庫存方面也面臨著一定的瓶頸。

  據蕭山房地產管理處的數據,截止到6月30日,蕭山區可售房源共22635套,比去年同期的17543套增加了5092套。若按照今年上半年的去化速度,消耗這批庫存大約需要兩年半。

  “在蕭山、余杭限購取消已成大勢的情況下,金色江南選擇在此時大量推盤,低價入市,是一種比較明智的做法。”顧曉立分析說,此舉能繞開“限購”取消、“限降”開始后,樓市愈加激烈的競爭。

  此外,對于市場傳言的金色江南“短時間‘清盤’旨在快速回籠資金,準備下半年抄底杭州土地市場”的說法,顧曉立在接受觀點地產新媒體采訪時表示贊同。

  顧曉立認為,隨著樓市的回暖,下半年杭州土地市場供應會增加,土地價格也將有所上升。“金色江南低價,甚至是虧本快速去化回籠的資金,再次投入到土地市場中有利于節約集團開發土地成本。”

  金色江南此次首開推出600余套房源,若全部售出將回籠資金超過9億元,可以一舉抵掉該項目9.2億元的拿地成本,為濱江下一步落子提供資金保障。


(發稿:見習編輯 付慶榮    審校:勞蓉蓉)
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