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演講 | 施永青:資本并購時代的房地產行業變局

觀點地產網 ?

2017-08-09 11:45

  • 現在做得好的公司都是用社會上的錢,不用自己賺回來的錢,如果用自己賺回來的錢,你的發展速度就會大大落后于人。

    施永青(中原集團主席兼總裁):“分化”“洗牌”“并購”,我從字面上去理解,為什么有分化?我看一定是環境出現了巨大的變化的時候,才會出現分化,原來的模式可能受到沖擊,不能夠再用下去了,就會出現變化。

    這段時間環境出現了什么重大的變化呢?我覺得主要有兩個方面,第一個是中國從一個資本不足的地區,現在變成一個資本過剩的地區;另外一個就是物聯網新時代的到來。

    從資本不足到資本沒出路,這個變化是很大的。沒資本的時候要靠原始積累,我們公司的發展就是資本不足的時候慢慢做起來的。

    我跟陳啟宗不一樣,他有富爸爸,我是窮爸爸的兒子,我的機構開始的時候投了多少錢?我跟我的伙伴每人才出了5000塊港幣,加起來才1萬塊,開始的時候在人家的寫字樓租一張桌子辦公,一個人可以坐,一個人要出去跑,這是最原始的靠人的勞力慢慢的積累,靠賺來的錢再投進去。

    但是這個情況現在在中國已經不是這樣了,現在其實已經有很多資金沒有出路,一方面我們的產能已經過剩,另外一方面因為分配的問題,廣大人民的消費能力還是不高,資金不容易流進實體經濟,所以現在很多生意都不容易做,房地產這段時間是非常火的,但是其它的行業,利潤率是很薄的。

    我知道香港很多到珠三角、到內地來設廠的廠商,最近幾年因為不適應新的勞動法,不適應新的環保要求,紛紛回香港的都不少。在內地的一些行業的上市公司,利潤率也只是3%-5%左右,在這種情況下,資金不容易再去投,投了回報也不好,風險很高,做房地產的反而容易拿到資金。

    陳啟宗先生說他不貸款,不用人家的錢,恒隆這樣的公司可以這樣做,但是在內地誰做得好呢?這段時間,其實是最敢冒風險、最能夠拿錢的公司發展得最快。

    以前做1000億都很難,萬科也是前幾年才突破1000億,現在很快,上半年已經有很多公司突破了1000億,今年達到3000億、5000億的公司都有,所以不用社會上的錢,一定沒法跟人競爭。

    大家都有100億,你不貸款就只有100億,香港的開發商用社會的錢只有百分之二三十,拿100億就是做120億、130億的生意。內地的公司有100億,他可以做300億、500億的生意,當然是越愿意冒風險越能夠用其他人的錢的公司就發展得快。

    現在做得好的公司都是用社會上的錢,不用自己賺回來的錢,如果用自己賺回來的錢,你的發展速度就會大大落后于人。

    有錢有什么好呢?有資本可以買實踐、買經驗、買規模。還有一個很重要的,在互聯網時代可以燒錢,燒錢就是把人家燒死,因為我的錢比你多,我就把你弄死。

    現在互聯網都是這樣玩的,就像我的對手,因為他的錢多,他可以挖我的員工,少的加30%、50%給你,多的加3倍、5倍也要把人挖過去。因為他覺得3倍、5倍只是一個月的工資多三五倍,但這個人在你的公司做了20年、30年,我用一個月的工資的幾倍就把你幾十年的經驗買過來。

    除了買有經驗的人之外,還可以用很高的回報方法。他公開說,你去挖中原的員工過來,他們經驗最多,產能最高,挖一個過來你就可以獲得他的提成,每做一單可以分多少,所以現在錢的用途是很多的。

    錢還可以買技術,其實蘋果的技術大部分都不是自己研發的,大部分都是買回來的,你看蘋果的說明書里面都說了,某個技術是誰發明的,沒有多少是它自己的,所以技術也可以用資本買回來。

    對資本市場影響的就是互聯網的概念,互聯網有一個說法叫“贏者通吃”。一般的說法就是做得好的公司,處于行業領導地位就可以拿整個行業70%的生意額——在國外谷歌和雅虎的競爭,谷歌贏了雅虎之后,雅虎就變成了負資產,雅虎現在的估值比它擁有的阿里巴巴的估值要低,它還在營運,但其實是沒有帶來好處,而是帶來負增長的。

    這有什么影響呢?贏的人可以贏這么多,在社會上的資本投放的時候,可能集中投放在勝出的人手上,其他的人就分配不到。

    所以,將來會不會在房地產也會出現這種情況?就是資本先去判斷哪一家公司有機會跑出來,大家就集中把錢給這家有機會跑出來的公司,這樣這個分化就會更嚴重,洗牌會洗得更快,所以變成了生意可能越來越集中在個別的能夠勝出的公司身上。

    這些大公司的市占率會提升得很快,這也是互聯網概念所造成的影響。

    另外,互聯網概念下要拿錢都是務虛比務實更有成效,講專注、講本業可能不如講一些相對虛的,比如說你說羊毛出在羊身上,他就可以算出你能剪多少羊毛,你說羊毛出在豬身上,他就算不出來你將來的發展了,所以務虛的公司賺錢容易,起碼在估值上賺錢容易。

    如果你說我是做物業管理的,那你的估值就很低,因為物業管理的利潤率很低,成本很高,但是如果說自己是社區互聯網新生活模式,這個估值就出來了,所以現在務虛的比務實的做出來的成效更好。

    另外就是買規模,規模是很重要的,尤其是我們做中介代理,比如我以前一個城市開三四百家門店,已經覺得不少了,已經被街坊說,你為什么在我這個區開這么多?我原來的店都被你們做房地產的擠走了。

    但是現在一些公司一開就是上千家門店,如果他開的比你多,效果就立即出來了,不一定是每一間門店的營業額比你高,但是你在這個區只是2家,他有5家,他的市占率一定比你高,市占率比你高,它的品牌影響力就立即超越你了。

    所以規模大的公司在社會上產生的影響是很快的,這都需要資本去換回來,所以現在誰能夠拿到更多的資本,誰就能夠在競爭上勝出。

    但是這種發展的資本過度集中,使其它的行業不賺錢,流進房地產的資金更多,地價上升帶動房價上升,又帶動現在有積累的民間的資金有流向房地產,這個發展短期是好像看不出什么問題。

    現在說房地產有泡沫,一般房地產的泡沫表現在什么地方呢?房地產的泡沫基本上是有三種類型,一種叫建設過度,一種叫借貸過度,另外一種叫做價格過高。

    在香港,房地產的泡沫相對比內地小,因為香港沒有建設過度的問題,也沒有借貸過度的問題,只是價格高一點。價格高一點是對業主來說價格偏高,但對投資者來說、對社會已經有的資金來說還,是不高的。

    借貸高不高?剛才有些經濟學家已經分析過,以中國的資產值,以中國現有的資金來說也不算很高。

    有沒有建設過度呢?我個人認為三四線城市已經有建設過度,所以有沒有灰犀牛呢?這個灰犀牛我認為是有的,只不過這個犀牛還站在比較遠的地方,還沒有威脅我們。

    但是從資源錯配的情況來說,這個威脅長遠是會產生影響的,因為現在大量的資金都是流向房地產,一些本來不是做房地產的企業,包括一些國企、央企,都放下本業去做房地產,這對國資源分配其實是不利的。

    一個國家要強大起來,不能夠單靠做房地產,世界上沒有一個國家強起來是靠房地產的。雖然房地產是國民經濟一個主要組成部分,但是如果錢都流向房地產,沒有流向其它地方,長遠對國家是不好的。

    國家推動長租公寓,其中有一個考慮就是要大家設身處地地體驗一下,營運的時候要面對的問題。

    如果只是房子建好了賣掉,這個建出來的房子有沒有過多是體現不出來的,賣掉之后收了錢就完成任務了,可以向小股東交代了。但是如果買了地之后,70年都不出售,地權也是70年,建好之后就要面對這個房子怎么樣租出去,租出去的回報有多少。

    做得好的開發商發債利率也要3%以上,如果現在把房子租出去,在一線大城市,回報率才百分之一點幾,這個投資值不值?會不會真的有回報?貸款怎么靠資金去還?這是國家要大家做房地產的自己去體驗一下,告訴你你都不明白,所以要你嘗嘗味道。

    你自己做租賃的時候,可以知道蓋出來的房子是不是真的有用,尤其是在三四線城市。一線城市有租客,因為流動人口多,不斷地有人口增長,但是新流進來的人有沒有承擔這個租金的能力?能不能承擔得起租金成本,都是未來要面對的問題。

    在房地產的發展上,雖然長遠還有很多機會,但短期來說有些地方可能真的有產能過剩、庫存過多,需要相對的放緩一下,對經濟整體的發展可能更健康一點。

    撰文:施永青

    審校:徐耀輝

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