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博鰲演講 | 施永青:存量房時代的租金、房價與市場周期

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2018-08-03 11:18

  • 做房地產大部分都會在一個周期里面,有人賺大錢,但是也有人虧本,也有人破產,香港的每一次低潮都有開發商倒閉,所以對周期的觀察是很重要的。

    施永青(中原集團主席兼總裁):主辦單位要求我講一講在香港我從事存量房工作的一些觀察,我是1976年開始從事房地產行業的,剛開始是在開發商工作,1978年出來創業,當然沒有條件做開發商,因為我跟我的伙伴每人才5000塊港幣的資金,加起來才1萬塊,存量房行業的特色就是小本經營也可以生存。

    我今天講講我做存量房工作對一些統計數據的觀察和市場周期跟這些數據的關系,另外我想講講存量房提供了什么樣的商機,跟大家現在做增量房有什么分別。

    我昨天聽大家談存量房的時候,很多時候都會引用一個數據,就是存量房占整體成交的比例,內地的一線城市可能已經超過50%,但是三四線城市都是增量房為主。香港的情況是怎么樣呢?昨天我看到的數據是某一時間段的數據,說香港的存量房有百分之六七十的水平。

    其實香港存量房的成交在1997年,亞洲金融風暴之前,最高的時候達到了90%,只有10%是增量房的成交,當然這個比例也不是固定的,它會高,也會低,低的時候,在2003年非典的時候只是56%。

    增量房在香港的變化沒有存量房的變化這么大,增量房多的時候一年才3萬宗左右,少的時候1萬宗也不到,當然當中也有相差2倍到3倍。存量房交投量的變化是可以很大的,從3萬個左右到15萬左右,有5倍的增幅。

    為什么存量房的變化比增量房大呢?因為存量房總體的量比較大,掌握在很多小業主的手里面,他可以根據市場不同的預期,從買家變賣家是很容易變的,他把房子賣掉,租房也可以。但是增量房是開發商銷售,開發商在情況最不好的時候還是要賣房的,因為他有資金流的問題,他做了投資總要賣掉,在香港拿了地,它也限制你在一定的時間內一定要建好。

    所以增量房每年的供應量都是相對穩定的,明年有多少,后年有多少,基本上取決于前一段時間政府賣了多少地,開發商做了多少投資。

    但是存量房很大的程度就是大家對市場未來有什么樣的預期。一般來說為什么增加這么多?都是跟投機因素和投資因素有關系的。在投資和投機的因素影響下,可以使市場周期性相對明顯。

    我在香港觀察了40多年的時間,這個情況和內地是不一樣的,內地前20年都是不斷上升的,在香港和其它自由市場,市場的周期性是很強的,如果你把握不到周期性,你受的沖擊、做錯的決定會很大。

    在中國過去20年來,誰的膽子大,誰愿意借更多的錢,愿意投更多的地,陳啟宗先生說這是“瘋子”。但是這些“瘋子”在過去20年越瘋的成就越大,膽子小的不要說越做越小,雖然他能夠生存下來,但是基本上都被人家甩到了十萬九千里之外。在自由市場里面,受周期性影響是很大的。

    美國總統特朗普也是做地產的,他有一段時間周期性把握得不好,差一點破產,后來是香港的幾個開發商去救了他,救了他之后,他還反咬一口,最后還打官司,還要救他的人賠他錢,所以這個人是沒有道義的。

    做房地產大部分都會在一個周期里面,有人賺大錢,但是也有人虧本,也有人破產,香港的每一次低潮都有開發商倒閉,所以對周期的觀察是很重要的。

    我自己觀察周期,覺得有兩個數字是可以留意的,因為你研究一個市場,除了靠基本分析之外,還需要有一些技術性的分析。

    基本分析大家都知道,經濟增長怎么樣,人口增長怎么樣,政府的財政政策怎么樣,銀行做按揭的態度怎么樣,這些很多因素都會同時存在,這么多的因素同時存在,產生什么結果呢?每一段時間都可以用同樣的因素,有人看好,有人看不好。

    我用一個技術性的方法,我拿租金跟房價的變動上的不同表現,可以把市場分成四個階段,這四個階段是馬克思年代就提出來的,就是資本主義的周期可以分為復蘇期、高漲期、危機期和蕭條期。

    能夠判斷市場處于什么階段,對你做投資,無論是開發商投地,還是中介人加不加開分行,都有很大的關系。

    什么時候叫做復蘇期呢?這幾個周期的階段都是周而復始的,其實復蘇期是在蕭條期之后,蕭條期就是房價和租金都大量下跌的時候,投資的意愿很低,這種情況下買房子的人少,租房子的人多。

    房子不是一個消費品,不是消耗性的,房子是一個投資性的商品,消耗性的商品在價格下跌的時候需求會增加。鮑魚的價錢便宜了,我沒吃過的也會去嘗嘗,它會吸引新的購買力。

    但是房價下跌的時候,它是不吸引人家來買的,因為我買了之后,我要虧損,我買了不是把它吃掉,我還是一路持有的,所以房價跌的時候不產生新的需求,反而會逼人家把樓賣出來。

    所以在蕭條期的時候投資量是很低的,無論是開發商還是小投資者,都不會買房子,就算是剛需的,跟女朋友要結婚了,我們商量好了還是租房子,可能我買了房子,500萬買回來,過了兩年變成300萬了,損失很大。

    所以在樓市復蘇的初期,一定是租的需要顯現的比買的需要要快,復蘇期經濟開始好轉,人的負擔能力提升,人口增長、組織家庭的數量提升,提升的時候,這個新的需求會集中的在租賃方面表現出來。中國過去大家對租的數字不太關注,現在開始搞長租公寓,才留意多一點。

    我自己看到市場什么時候確定復蘇呢?就是租金開始上升。租金是沒有投機因素的,沒有將來的因素到眼前來反映的,租金就是現在租客的負擔能力,跟現在社會上有多少盤源、多少空置的單位可以提供給租客選擇,這都是現成的因素,沒有投機因素,沒有未來因素,所以租金上升了,就代表社會上的需求增加。這段時間建房子的少,投資者也少,所以空置量會慢慢的下跌。

    現在內地不怎么談空置量,因為大家只是關注開發商手上有多少庫存,其實社會上有多少庫存也是很重要的,去庫存只是替開發商去庫存,沒有替社會去庫存是沒有意思的,還是造成很多浪費。人的負擔租金能力上升、需求上升,租金就開始上來,買賣的還沒有上來。

    所以你看到如果租金上升的速度帶頭出現了,房價還沒有升,也是代表整體經濟在改善,復蘇期就開始了,到租金上升到一定的程度,就變成回報率上升,回報率上升以后,你放在銀行也好,放在其它的投資也好,資金就開始流入,資金流入是回報率上升帶動的,這是很健康的。

    資金流入會產生什么影響呢?如果資金流入的速度比新建房的速度要快,房價就會上升,房價上升就進入了第二個階段,就是租金跟房價同步上升,這就叫高漲期,整個市場非常蓬勃,租金上升,房價也上升。房價不但反映現在的需求,也反映未來的前景,所以它可以透支未來的需求,大家看好未來,現在就買下來。

    這段時間租金、房價上升的速度越來越快,房價可以利用存量資金繼續上升,租金大部分是利用增量資金,就是經濟好、人的收入高,看自己每個月增加多少去負擔租金。房價就是以前積累的財富也可以買房,未來的需要也可以買房,所以這種情況下,投機投資的需要加上用家的需要都集中出來,房價就升得很高,升到一定程度租金就跟不上了。

    租金停留在某一個位置,回報率好的時候5%,慢慢的變成4%、3%、2%,回報率就下降了,這時候我叫它危機期,就是這個自持率來自于大家對未來的看好,危機期可以持續多久呢?危機期看社會上的資金有多少,看資金從其它地方流進來有多少,資金對房地產的偏好有多大,它可以脫離實際的需求,脫離實際的經濟增長,持續一段很長的時間,在一線城市被扭曲的情況會更嚴重,因為它有其它地方的資金過來。

    危機期到什么時候會出問題呢?泡沫什么時候破滅呢?一般是不會破滅的,除非你身邊的人有房子比現金多,現在身邊人還有人有現金,所以他還可以買房子,到了這個時候,如果出現一些政治上的事件,就像1982年香港的中英談判的問題,一下子就把這個泡沫戳破了。

    1997年亞洲金融風暴,2008年金融海嘯,這些外來的事件改變了人對前景的預期,這個時候泡沫破滅,大家都要把房子賣掉,銀行本來可以借8成、9成,在這個時候只借70%、60%,很多人還要拿錢還給銀行,這時候房價就跌下來了。

    以前業主對租金的要求不高,房價不漲了,他對租金的要求又提高了,但是整個社會的氣氛不好,因為房價下跌,內需受影響,通貨緊縮,經濟受影響,普通人的負擔能力也會受影響,所以這種情況下,租金跟房價都一起掉下來,這個時候就進入蕭條期。

    因為時間關系,我簡單說,這四個階段每一個階段租金跟房價的表現都不一樣。第一個階段,租金先升,房價不升。第二個階段,房價、租金一起升。第三個階段,房價升,租金不升。第四個階段,租金、房價一起跌。這是我觀察存量房時代租金跟房價的關系和周期的影響。

    撰文:施永青

    審校:徐耀輝

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