双色球8+1复式多少钱|双色球复式投注72五注

業績會直擊 | 禹洲林龍安:土地市場確實是升溫了(實錄)

觀點地產網 ?

2019-03-29 18:50

  • “我認為人往高處走,水往低處流,這是自然現象,但是總體來說整個房地產還是以穩為主。”

    觀點地產網 因為限價的因素,禹洲2018年600億的銷售目標還差臨門一腳,不過從整體的利潤和財務數據來看,其仍表現尚佳。

    3月29日,內房股業績公告期的尾聲,禹洲地產股份有限公司在香港舉行2018年度業績發布會,公司主席兼執行董事、太平紳士林龍安,執行總裁許珂,副總裁夏溧,財務總監兼公司秘書黃展鴻出席現場。

    “很多盤會放在今年推,去年差一點,沒完成,也是在常規之內。”回應銷售目標問題時,林龍安坦承道。

    雖然沒有完成去年定下的銷售目標,但總體來看,禹洲交出的成績單大體沒也有超出市場的預期,依然保持穩健做派。

    根據早前發布的年報,期內該公司實現收入約243.06億元,同比上升12%;毛利率30.72%,同比下幅4.68個百分比;實現核心凈利潤為34.19億元,同比增加17%。

    另外,2018年禹洲的凈利潤率和核心凈利潤率有小幅上漲,分別達到14.5%及14.1%。

    正如林龍安一直強調的,禹洲是規模、利潤與風險控制三駕馬車并舉的房企,不會為了沖規模而一味加大杠桿。

    “不會盲目沖規模”

    對地產行業而言,規模是無法回避的話題,而從過去至今,禹洲都一直以千億為目標。

    “禹洲還是往著2020年千億目標的在前進,我相信我們能夠完成,這是我們一直的目標。”雖然2018年受限價影響,但林龍安的信心不減。

    其中,2019年該公司的目標為670億元,預計可售貨源為1103億元。分區域來看,長三角占比約50%,海西區20%,環渤海10%,華中區域11%,西南和大灣區4%,西北區域1%。

    林龍安預計,來3到5年大灣區能給禹洲集團的業務帶來20%的貢獻力。

    在土地補充上,2018年禹洲也顯得頗為謹慎。數據顯示,年內該公司的支付土地款為154億,拿地銷售比不到30%。林龍安透露,截至報告前,禹洲共有約1800萬平方米的土地儲備,貨值超過3000億,其中約80%在一二線城市。

    相比之下,禹洲在2019年顯示出了更多拿地的欲望。

    據其介紹,今年1-2月,禹洲在青島、開封、佛山、北京、上海、合肥、鄭州等地新增了8塊土地,總可銷售面積為131萬平方米,對應的貨值達到260億以上,總地價為109億,幾乎達到去年全年拿地的70%。

    事實上,隨著年初金融環境開始放松,不少房企都選擇在第一季度加大拿地力度,此前世茂就透露在一季度共計獲得1000億貨值。

    另一方面,土地市場也呈現回暖趨勢,溢價及多輪競拍再次出現。

    對此,執行總裁許珂認為:“今年行情不會比去年差,但也不會好很多。”

    林龍安則強調:“我們不會在高峰期拿更多地,會選擇機會來做收購和并購,不會盲目收購資產包的模式,會單獨根據每個項目能實現盈利空間,每個項目達到銷售的達標,來確認項目的落地。”

    從土地成本上看,報告期內,禹洲的平均樓面成本約為每平方米4812元,而2018年公司的銷售均價是每平方米15182元。

    另外,今年新增項目部分的土地成本部分則上漲至8262元每平方米,但對一二線城市的布局更為集中,占比達到83%。

    融資、負債與二股東

    觀點地產新媒體留意到,一向財務穩健的禹洲,2018年凈負債及融資成本罕有地雙雙上升。

    數據顯示,報告期內禹洲的平均融資成本為7.23%,較2017年上升1.2個百分點,凈負債比率為66.97%,較2017年上升約9個百分點。

    對此,林龍安依舊強調:“禹洲有三駕馬車并進,一定要有紅利最大化,一定要有量的增加,一定要控制住負債率。”

    財務總監黃展鴻則補充,禹洲的境內融資成本為7.4%,境外融資成本在6.41%,“在同級別同規模的房企中,從我所知道的我們的最低的。”

    值得一提的是,去年8月底,禹洲宣布引入華僑城(亞洲)成為公司第二大股東及戰略投資者。

    具體而言,禹洲地產按每股3.96港元的價格配發及發行460,489,606股股份予華僑城(亞洲),配售股份相當于經擴大后的公司已發行股本約9.90%,配售所得款項總額約為18.24億港元。

    而就在不久前的3月26日,華僑城(亞洲)宣布擬3.33億元購禹洲中山火炬開發區住宅地21%權益。雙方合作的方式是怎樣的,二股東華僑城(亞洲)是否會繼續以收購項目的方式對禹洲進行幫助?

    林龍安回應稱:“華僑城(亞洲)不僅僅是禹洲的第二大股東,也是我們的合作方,不存在將項目賣給它,也會共同去獲得新項目,然后一起共同來運營,同股同權。”

    他繼而透露,雙方已在蘇州簽約了一個4.6平方公里的產業項目,里面包含產業和住宅。“華僑城(亞洲)有優勢,是全國做文旅產業非常成功的文旅產業運營商,所以我們希望跟華僑城合作。”

    以下為禹洲地產股份有限公司2018全年業績發布會現場問答實錄:

    現場提問:2018年凈負債率有所上升,公司有什么融資計劃改善此情況?還是為了擴大規模而持續加大杠桿比例?公司提到“千億目標”,預期什么時候實現?與華僑城的合作未來是否會有項目的收購或者合并?會不會有經營管理層面的交集?

    黃展鴻:融資方面2018年跟2017年相比有所增加,也是我們預料之內。在同級別同規模的房企來講,2018年的融資活動,我們所獲取的成本是最低的。2019年公司也發行了一些美元債,這是對公司比較好的管理。公司一直保持境內外融資渠道的暢通,融資成本是公司非常看重的環節。

    林龍安:公司一直秉承著二十多年的平穩、穩健的發展,但穩健不等于停滯不前,所以每年增長不低于20%的增長。最主要禹洲有三駕馬車并進,一定要有紅利最大化,一定要有量的增加,一定要控制住負債率。禹洲還是往著2020年千億目標的在前進,我相信我們能夠完成,這是我們一直的目標。

    華僑城方面不僅僅是我們的第二大股東,我們也是合作方面,項目賣給它不存在,新增項目方面我們一起拍,我們先拍完,然后一起共同來運營,同股同權。

    華僑城有優勢,全中國做文旅產業非常成功的文旅產業運營商中,華僑城是沒有人可以越過它的,我們希望跟華僑城的合作,一起在蘇州常熟簽了4.6平方公里的項目,這個項目沒有公告,它作為一個產業,具有產業優勢,結合地產開發部分,共同實現合作共贏。

    現場提問:公司全年的毛利增長71.67億元,相比2010年有所下滑,背后的原因是什么?

    黃展鴻:毛利率2018年是31%,比去年稍微低了一點點。公司毛利率一直保持在30%以上,這是我們特色。2018年有個別量比較大項目,毛利率28%,把整體毛利率有所拉低。2019年新來的項目,應該不止30%,會更高。

    現場提問:為什么今年毛利率減少,但是凈利潤率是上升的?

    黃展鴻:毛利率的原因剛才解釋過,這也是體現我們在成本控制方面比較強的優勢。

    我們各個環節都非常看重,無論是銷售費用、管理費用,各個方面都會導致整體凈利潤整體水平是往上走。

    現場提問:去化率是否有壓力,今年會不會推出一些優惠的價格?

    許珂:要看行情,今年行情比較樂觀,不會比去年差,但也不會好很多。另外要看不同城市,分化是很嚴重的,一二線城市購房熱情重新燃起,甚至有漲價的可能性,目前三四線城市是在加速下跌,所以不能一概而論。

    現場提問:蘇州、常州的項目和華僑城合作的,和華僑城合作的角色如何扮演?未來文旅會有什么樣的目標?

    夏溧:管理層目前來講是合作的,是在蘇州常熟的地方,有4.6平方公里的項目,我們發揮各自的專長,主要是有產業和住宅一起合作去合作。現在基本上差不多了,具體到時候看公告出來的時間。

    林龍安:蘇州是我們的重倉,禹洲在長三角這一塊都是重倉,所以我們非常關注每一個銷售的達標,還有項目的布局。

    現場提問:第一季度禹洲拿地非常積極,也拿了很多非常好的地塊,但是拿地價格很明顯高了很多,公司如何看待現在土地市場?禹洲想要在大灣區重點發展,但是現在土儲相對比較少,未來會否增加到什么程度?今年推貨的節奏是怎樣?

    林龍安:禹洲拿地準確度比較高,1月份拿的土地,到現在為止上升15%。1月份、2月份拿的土地就上升了,證明一季度土地市場有一點升溫了。公司一季度拿地花了109億,261億以上的貨值,應該全部集中在一二線城市,拿得很漂亮。

    土地市場確實是升溫了,但升溫也是正常的,現在整個經濟有所回暖,還有市場方面和融資壓力方面回暖了,內地基本上放寬了相對的支撐,融資難融資貴的問題逐步在解決。

    不僅僅是房地產,更多是制造業、高科技產業,房地產業不純粹是房地產業,它涉及到很多,比如高科技產業、智能化的體系、鋼材業、鋁材業、高玻璃產業信息材料的引進,會順著帶動相關產業的制造業、高玻璃產業的落地。

    融資難融資貴的解決也會支撐著產業復蘇,這一點我認為整體形勢是向好的方面走。

    我們不會在高峰期拿更多地,會選擇機會來做收購和并購,不會盲目收購資產包的模式,會單獨根據每個項目能實現盈利空間,每個項目達到銷售的達標,來確認項目的落地。

    大灣區方面,2015年開始我們才開始布局大灣區,包括深圳、惠州、佛山、中山,未來一定會加大對大灣區的投入。我期待未來3到5年大灣區能給禹洲集團的業務帶來20%的貢獻力。

    許珂:跟去年相比有所改善,上半年推40%,下半年是60%的節奏。

    林龍安:三季度是推盤最好的機會,因為那時候會松動一點。

    現場提問:今年差一點點沒有完成年初600億的目標,能說一下具體原因嗎?今年限價政策目前沒有放松跡象,有沒有什么具體應對的措施?土地儲備目前的存貨有多少,保持在什么比例?今年年初的時候增加了多少貨值儲備?

    林龍安:為什么去年達標差一點,有兩個方面原因:土地儲備大部分在一二線城市,更多在長三角。長三角是限價最嚴厲的,特別是上海周邊的南京、蘇州、杭州、合肥,所以去年的推盤往后靠。

    如果要達標很簡單,把上海辦公樓賣掉就達標了,但在核心地段的商業是不賣的。禹洲跟別的地產商不一樣,我們不是沖量的企業,是三駕馬車,并駕齊驅的汽車。優質的資產都自己保留著,來做集團長遠發展的基礎。在量上根據情況來調整。

    許珂:我們對整個市場還是要有一個謹慎的態度,不能樂觀去博未來限價全面放開,所以實際上我們現在新拿項目都是按照這樣預期去談。

    限價如果把它當成一個長期的項目去看,未來對我們管理要求很高。過往禹洲也是以低成本著稱,還有管理效益,既要有效率也要有效益,向內去發力。未來什么時候能放開限價,我覺得等到價格已經放開了,漲不動的時候,其實就會放開限價。

    關于土地儲備,去年是3000萬土地儲備,今年一季度200多億貨值新增土儲,其實這些都是按照剛才的標準嚴格篩選,也不是盲目去沖量,在投資過程當中是堅持三駕馬車。

    當然未來可能會有更多方式,不光是招拍掛,還是要收并購,更多是合作。合作方也是想要有長期優質的合作方,有資源優勢的,跟我們志同道合的合作方,我相信未來也會越來越多。包括今年我們在加大產城的項目,以及嘗試一些舊改類的項目,去拓寬我們投資的方式和渠道,加大土地儲備。

    現場提問:存貨比例一般是多少?

    黃展鴻:土地儲備未來三四年肯定是有的,這是一個滾動的過程。

    林龍安:土地儲備我們還是有信心的,能滿足四年的開發周期,這是每一年的新增土地儲備,能滿足自己的四年一個周期的開發周期。

    現場提問:禹洲對規模是什么態度?未來在上海清波、蘇州吳江這些熱門板塊區域有沒有一些更多布局的規劃?林總怎么看待2019年的房地產形勢?

    林龍安:房地產規模應該要回歸國際資本市場認可,跟國家政策相匹配的規模,更多的是房地產商規模應該立足于確定自己的規模。在未來發展過程當中,像評級公司所說的,盈利空間還是要確保可實現的規模。

    禹洲歷來都不是以追求規模為著落點,當然規模也是很重要,我們要跟利潤、負債率比例要結合在一起。資本市場為什么認可禹洲?這是禹洲的特點。當然規模怎么看,規模應該要跟權益跟負債要結合一起,形成核心競爭力。

    在上海布局方面,我非常看好上海,上海無論產業落地、產業轉型、金融體系板塊的落地,都可以走在內地的前端之一。禹洲也非常看好上海,現在總部也在上海,所以上海是禹洲的根據地。

    2019年房地產形勢方面,李克強總理在《政府工作報告》里面講到很準,平穩健康發展,以穩為主,穩健是今年房地產的主調,不會大起大落。會不會分化?應該會分化。

    比如說產業轉型比較成功的,人口流入的城市,復蘇會更快一點,在各個方面會更有它的吸引力。我認為人往高處走,水往低處流,這是自然現象,但是總體來說整個房地產還是以穩為主。

    撰文:黎倩    

    審校:徐耀輝



    相關話題討論



    你可能感興趣的話題

    資本

    業績會

    禹洲

  • 双色球8+1复式多少钱