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重磅發布 | 觀點指數·2019年1-3月中國房地產企業銷售金額TOP100

觀點指數研究院 ?

2019-03-31 16:31

  • 對于房地產開發商而言,3月份作為一年中首個季度的總結,企業之間的排位和差距的雛形也將出現。

    TOP100占位雛形顯現 年度目標制定與企業規模增長心思

    按照慣例,房地產企業1、2月份的銷售業績,往往會出現一個“低開”現象,尤其在2月份,銷售受幾天春節假期影響,往往成為了房地產開發商一年中業績最差的幾個“低點”之一。而如果排除這部分因素的影響,房企在3月份的銷售則顯然比1、2月份高出不少。

    事實上,對于房地產開發商而言,3月份作為一年中首個季度的總結,企業之間的排位和差距的雛形也將出現,為了能在第一季度搶個好的占位,房地產企業往往會選擇在個時間點上“力拼”一把,交出一個不俗的成績,以對自己過去一個季度的努力作出交代。這使得3月份理所當然成為了房地產企業銷售業績的第一個“小高峰”。

    以單月銷售成績作為對比,在觀點指數·2019年1-3月中國房地產企業銷售金額TOP100中,3月份,絕大部分的房地產企業銷售業績實現了對1、2月單月銷售的超越。觀點指數統計的數據顯示,其中在3月份銷售業績環比2月份實現增長的超90%,僅有極個別企業沒有完成逆襲。

    根據觀點指數2019年前三月中國房地產企業銷售金額TOP100,1-3月,中國房地產銷售TOP100企業總金額達到21422.27億元,相比1-2月份TOP100銷售金額,增長73.69%。

    回顧今年前兩月榜單,房地產企業在1月和1-2月TOP100銷售榜中,TOP10、TOP30、TOP50銷售份額分別占TOP100市場份額的41.10%、67.51%、82.32%以及42.75%、68.49%、82.89%。而根據觀點指數最新榜單,1-3月份TOP10、TOP30、TOP50企業所占市場份額則為42.06%、69.20%、83.33%,企業之間的占位已經開始顯現,差距開始產生并逐步拉大。

    數據來源:觀點指數統計整理

    當然,集中度的不斷提升是房地產行業發展的必然規律,而與之相比,對比行業前兩年開發商對規模追逐的狂熱程度,現在的企業表現得已經弱化很多。這當中,幾家頭部企業已明確表示不愿提及目標規模,而碧桂園早已在每月例行公布數據中將全口徑銷售改為權益口徑。

    在3月份房企舉行的2018年業績會中,頭部三家企業僅有恒大提出了2019年合約銷售目標,但按照其2018年實現的銷售金額5513.4億元計算,其目標增長幅度也僅為8.83%,是觀點指數統計的30家已提及今年目標的典型企業中,增長幅度在10%以下的3家企業之一。這表明房地產開發商、特別是頭部企業,對于規模的期待已經明顯弱化。

    當然,房地產作為資金密集型行業,規模也代表著市場和行業資源的占有。觀點指數統計的數據顯示,在近來已經提及2019年目標的30家典型房企中,增長幅度達30%以上的僅有2家。此外,增長在25%-30%的有5家,而增長幅度在15%-20%之間的企業數量占比最多。

    數據來源:企業業績會、觀點指數統計整理

    事實上,按照在2018年的行業環境和背景下,房地產企業所實現的增長,行業人士認為,大部分企業所定下的2019年目標普遍偏保守。但規模的增長,顯然已不再是行業追逐的主要目標,這對頭部企業更是如此。

    年報的秘密:負債與融資成本

    2018對房企來說是艱難的一年,一個最為直觀的觀察點是,在各種金融限制手段出臺和政策的調控背景下,一部分房企的負債卻像一只拉不住的牛,企業管理層站在債務懸崖的邊緣,驚險刺激之余,莫不為企業抹幾把冷汗。

    根據觀點指數此前發布的2019中國房地產上市企業30強報告,地產G30企業資產負債率在過去一年達到新高,較之前上升2.03%至79.75%。從凈負債率方面來看,地產G30房企2018年平均凈負債率則高達110.68%,其中不乏超過200%的企業,最高的企業凈負債率甚至達408.68%。

    與此同時,在償債能力方面,報告指出上市企業30強平均流動比率水平則出現了下降,達到近8年新低。而從目前已發布2018年業績公告的部分企業來看,大部分房企過去一年在負債比率方面均有一定程度的上升。

    觀點指數統計的近20家企業數據顯示,接近80%的房企資產負債率在2018年錄得上漲,僅有20%左右的企業控負債情況良好,負債比率在期內實現了下滑或者持平。另外,該部分企業在凈負債比率方面在過去一年也錄得了上升。

    數據來源:企業年報、觀點指數統計整理

    融資難也給企業帶來了一系列的問題,其中一個最為明顯的因素,是直接導致了企業平均融資成本的上升。事實上,或者是說“再多的錢也融不了資”更接近房地產企業2018年的真實情況。

    在3月份已公布業績的企業當中,觀點指數還統計了有提及融資成本的16家企業,數據顯示,僅有兩家房地產企業的平均融資成本在2018年實現了下降,另外有一家房企平均融資成本持平,其余企業均有不同程度的上升。在這16家樣本企業當中,平均融資成本超過7%的有4家,平均融資成本在5%以下的為4家。

    數據來源:企業年報、觀點指數統計整理

    負債創下新高,企業忙著“借新還舊”,進入2019年,隨著債務的到期,房地產企業發債融資不斷。據觀點指數此前統計,今年截止3月7日數據,房地產企業共發起209次融資行動,涉及金額達到4778.25億元。

    值得一提的是,進入今年以來,政策層面在房地產融資上面有了某種程度的放松,開發商的融資成本相比以往有所下降。而隨著更多企業債務的到期,房企“借新還舊”的動作還將繼續。另一方面,年報和業績會的發布,也直接揭露了一家企業健康狀況,毫無疑問,一部分財務及利潤管理欠佳的企業,在融資方面將依然受到掣肘。

    樓市與土地:新房成交回暖 地市有所升溫

    事實上,經過長時間的政策嚴控后,許多市場人士認為,2019年樓市政策或將迎來邊際放松。值得注意的一個現象是,進入今年以來,新房市場的成交確實有了一定程度的起色,其中重點城市新房銷售回暖表現較為明顯。

    研究機構數據顯示,2月份,38座重點城市新房成交量154123套。數據指出,該成交數字低于2019年月均水平179559套,同比為15.6%,累計同比為1.7%,相較于1月同比及累計同比由負轉正。

    與此同時,年初以來截至3月24日,一、二、三線城市新房成交累計同比34.0%、-1.1%、-3.4%,成交在持續改善。總體上看,一二線城市新房成交累計同比在持續回暖,三四線城市跌幅收窄。

    土地成交方面,據觀點指數不完全統計,1、2月份,招拍掛土地市場成交的土地出讓面積分別為1511.83萬平方米、1206萬平方米,成交土地價格分別為1931.76億元、1346.14億元。

    與此同時,市場研究機構披露數據則顯示,截至3月23日,今年以來,百城土地中住宅用地成交規劃建筑面積8825萬平方米。其中,一線城市成交657萬平方米,同比上升11.9%;二線城市成交4216萬平方米,同比下降30.9%;三線城市成交3952萬平方米,累計同比下降26.1%。

    此外,進入3月份,土地市場也并不缺乏熱點,期間“高溢價、長時間、高輪次”的競價不時閃現,這讓自去年以來流拍頻現的土地市場掀起了一陣波瀾。

    據了解,3月21日,合肥以124.47億元的總價成功出讓6宗地塊。其中,融創以總價24.04億元拿下的濱湖區BH2018-02號地塊,溢價高達132.65%。而在合肥當天出讓土地中,最低溢價也達到63%。

    稍早一天的3月20日,江蘇南通海門市CR19002號地塊入市出讓。該地塊在經過近7個小時、382輪的出價,最終被中南以6.72億元將該地塊收入囊中,成交樓面價11272元/平方米,刷新海門市土地樓面價記錄。此外,在3月27日江蘇徐州土拍中,新城所拿下地塊舉牌次數高達435輪、持續競價時間近5小時。

    然而,一個事實是,即便地市和新房成交回暖,樓市政策迎來邊際放松,但房地產市場將仍然“以穩為中心”。3月18日,中共中央政治局常委、國務院副總理韓正到住房和城鄉建設部調研時強調,要始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位要求;要堅持一城一策、因城施策;要緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。

    與此同時,為解決更多的居住需求,租賃住房、共有產權住房的供應也還將繼續擴大。1月份,北京土地市場以177.93億元的總價格,成交8宗共有產權房地塊,總土地出讓面積51.99萬平方米。期間,杭州、南京等地也成功出讓多宗保障房用地、人才及租賃房用地。

    住建部部長王蒙徽在兩會接受采訪時提及:12個試點城市已經成立了51家國有租賃公司,到2020年提供給租賃住房和共有產權住房的用地將占到增量的30%。

    審校:歐陽穎



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