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中海首季銷售795億港元 近兩百億拿地中的華南回歸信號

觀點地產網 ?

2019-04-04 23:21

  • 截至3月底,中海連同中海宏洋等中海系列公司已斥資192.44億元新增76.44萬平方米土地儲備,其中中海以165.03億元新增49.74萬平方米。

    觀點地產網 “謹慎”的中海,在前三房企錄得銷售下滑的一季度,依舊展現出平穩增長的基本面。

    4月4日,中國海外發展有限公司發布公告稱,于3月單月,中海系列公司已實現合約物業銷售金額約為294.28億港元,同比增長25.16%,環比則增長近40%;相應已售樓面面積約為133.86萬平方米。

    2019年1至3月,中海系列公司累計合約物業銷售約為795.36億港元,相應累計已售樓面面積約為369.66萬平方米。

    同比來看,中海一季度銷售仍舊錄得增長,同比上升20.83%。區別于前三甲房企銷售出現不同程度下滑的情況,中海在今年頭三個月的銷售增長幅度在12%-22%之間。

    截至3月31日,中國海外系列公司錄得已認購物業銷售約為347.77億港元,預期將于往后數月內轉化為合約物業銷售。

    另據中海在3月業績會上透露,2019年全年銷售目標為3500億港元,較2018年增長16%。按此計算,中海在前三月完成年度銷售目標的22.72%。

    192億擴儲與再入啟德

    拿地方面,中海依舊在一二線擴儲,甚至少見地落子香港。

    3月單月,中海在沈陽、石家莊、佛山、大連和香港收購了5幅地塊,應占樓面面積合共約100.78萬平方米,其中香港地塊應占權益比例為30%,將會以合作模式發展,其余權益占比均為100%,公司就相關土地收購應付的土地出讓金約為人民幣77.26億元。

    相比于1月無新增土儲,2月購入3幅地塊,3月中海在土地市場上的身影明顯更為活躍一些,且多以較高溢價收入囊中。

    3月14日,中海以成交價15.6億元摘得沈陽和平區砂南路18、18-1、20號商住地塊,總用地面積1.12萬平米,折合樓面價5000元/平米,溢價率達60.3%。

    3月26日,經過近2個多小時171輪的競拍,中海以總價18.5億元、3.07萬平方米商業物業配建面積、2.1萬平方米自持租賃住房建面拿下佛山北滘新城一宗地塊。

    資料顯示,地塊位于順德區北滘鎮林上南路西南側、同福路北側,占地面積為76338.65平方米。當天的競爭非常激烈,吸引了越秀、平安不動產、金融街、龍光、金科、新城控股、中海、保利華南、融創、美的、招商、金地、碧桂園、萬科等共16家房企爭奪。

    當然,最引人注目的還屬香港啟德的奪地。

    3月27日,香港地政總署公布,啟德第4B區1號地盤以98.93億港元批予新世界、恒基兆業、會德豐及中海外組合的財團,每呎樓面地價約1.37萬港元。

    資料顯示,該地塊面積約為10.32萬平方呎,指定用作私人住宅用途。有市場人士估計,該地塊總發展成本約150億港元至170億港元,將以豪宅級數發展,落成后每呎售價2.5萬港元起。

    據公告披露,中海在該啟德項目的應占權益比為30%,應占樓面面積為2.01萬平方米,土地出讓金額為25.35億元。

    對于中海在啟德聯合拿地的舉動,市場稍顯意外。原因之一是自2017年國內房地產行業境外投資退潮之后,在香港投地的開發商中,已鮮少見到內地發展商身影。

    其二,此前中海在啟德的項目多是自己拿地、自己開發,此次少見地與其他港資聯合拿地,且僅持股三成。

    事實上,拋開操盤方式不談,熱衷于啟德板塊的中海,自2013年6月分別以22.7億港元奪得啟德1號Ⅰ、Ⅱ號用地之后,已近5年都未在該板塊有落子。

    直至去年年底,中海以80億港元中標啟德的一幅住宅用地,每呎樓面地價1.35萬港元,批租期為五十年;僅時隔3個月的時間,中海這次再把旗子插在啟德這片區域上。

    此外,于3月份,中海宏洋在廣西省桂林市、江蘇省常州市、福建省泉州市和江蘇省徐州市新增項目4個,總權益發展面積79.4萬平方米,需支付地價27.42億元。

    截至3月底,中海連同中海宏洋等中海系列公司已斥資192.44億元新增76.44萬平方米土地儲備,其中中海以165.03億元新增49.74萬平方米。

    華南區銷售占比21.23%

    除拿地方面積極外,還可窺見中海近期在華南區域的悄然回歸。

    月報顯示,在一季度中海公司(不含附屬公司、合營公司及聯營公司)578.51億港元總銷售額中,貢獻占比排在前三的地區分別是華東、華南、華北區域,分別銷售129.51億港元、122.82億港元、120.36億港元,其中位列第二的華南區域占比21.23%。

    華南區域的這一貢獻占比,對于近年來的中海來說是“罕見”的。

    據觀點地產新媒體了解,由廣州領頭的華南區域在早期一直是中海旗下“五大區域”的頭牌,甚至在中海2014年的銷售額貢獻比曾達到30%。但此后很長一段時間,華南區域占比持續下跌,一定程度上與中海趨于保守的戰略有關。

    以廣州為例,近幾年中海在廣州土地市場日趨保守,滿足于“把一個項目基本上開發完成,才集中購置土地”的模式。這種追求利潤回報的做法,亦在一定程度上阻礙了中海在廣州乃至華南區域擴張的積極性。

    截至2018年,中海全年銷售中華北地區貢獻最大,錄得合約物業銷售575.45億港元,緊隨其后的是華東地區以及北方地區,分別錄得合約物業銷售411.42億港元、383.96億港元。2018全年,中海在華南區域的合約銷售額為359.9億港元,占比為17.58%。

    但這種情況正在改變,從近期的拿地分布中也能尋得一些印證。

    3月26日,中海在佛山以總價18.5億元奪得一宗地;4月1日,高調落子廣州,斥資33.57在熱門板塊連拿兩地。

    具體而言,分別以13.91億元摘得亞運城地塊即亞運大道北側石樓鎮新城地塊一,樓面價達1.61萬元/平方米,溢價率45%;以19.66億元競得廣鋼新城AF040225-B地塊,樓面價3.47萬元/平方米,溢價率23.19%。

    而且,粵港澳大灣區規劃出臺后,于中海而言,華南區域顯得更為重要。

    剛剛舉辦的2018年度業績發布會上,中海華南區總經理就用了大部分時間,對中海在大灣區的布局進行詳細介紹。

    中海管理層表示:“大灣區既是我們的發祥地,同時也是我們的大本營。”據其透露,截至2018年末,中海在粵港澳大灣區共有1400萬平方米土地儲備,占比超過15%,可供貨值將近3000億港元。

    撰文:林心林    

    審校:徐耀輝



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