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原報道 | 泰禾爬坡過坎

觀點地產網 ?

2019-04-17 23:33

  • 泰禾在過去一年內所做的努力,根源都是資金鏈的問題,現在情況如何了?

    觀點地產網 當我們在談論泰禾的時候,我們在談論什么?

    這是一家典型的閩系開發商,在2013-2017年五年內,通過高周轉快速擴張,成功躋身千億房企,但泰禾也一直在尋找“軟著陸”的方法。

    過去的2018年,房地產行業落入低潮,泰禾依據形勢開始控速,保證企業本身的生存安全。

    簡單概括來講,就是:開源+節流。

    在這種背景下,泰禾最近發布的2018年年度報告和今年一季報顯示,現金流回正、負債改善、盈利能力得到提升,似乎一切都有所好轉。

    深究下來,泰禾這兩份亮眼報告背后,事實上是源于一系列“非常時期的非常辦法”。

    所以,在躲過風險后如何重新起步,會是泰禾接下來的重點。

    開源

    高周轉與回款是泰禾過去一年的核心任務。

    據了解,該公司內部一直有“要求重倉的二線城市項目原則上6個月左右開盤,不能超過8個月”的原則。

    由于旗下項目均以高端或改善型產品為主,還有不少商業物業,這導致泰禾的回款周期相較同行而言更長,回款率長期徘徊50%左右水平。

    低回款率本身并不可怕,但如果房企本身同時存在高負債或者盈利能力的問題,就需要引起注意。再加上2018年一二線城市調控嚴密、銀根信貸收緊,這樣的市場環境不可避免對泰禾造成影響。

    “回款是剛性指標,所有的考核都以回款為中心。”泰禾董事長黃其森在2018年3月份舉辦的北京經營例會上,強調了回籠資金的重要性,畢竟回款是從收入到現金流的關鍵環節。

    因此,泰禾在去年加快了推盤節奏,前置重點項目的推貨時間。包括桂山院子、福州院子、南昌院子、福州灣、杭州院子及佛山院子等,均在前三季度開盤銷售。

    具體到去化及回款環節,該公司在下屬北京、華東、華中、福州和廣深5大區域,都成立了促回款專責小組。同時上線相應的考核及包括回籠獎、高周轉獎等激勵配套。另外,為了保證回款,還適當地采取促銷的手段。

    資料顯示,泰禾的經營性現金流量凈額在2018年三季度末就回到凈流入狀態,全年經營活動現金流入達到561.13億元,同比增長53.39%。

    根據公告,泰禾去年銷售回款就貢獻了資產規模增長值的30%。

    經營活動產生的現金流量凈額開始回正,從2017年年末的負125.53億元達到正139億元。其中,第四季度表現尤其突出,當季經營性現金流量凈額錄得137.69億元,而前三季的數字分別為負45.99億、40.78億、6.83億元。

    這源于泰禾在去年第四季度集中開展代號“逐冰燎原”的逆市搶收行動,其中,北京區域就有西府大院、·金府大院、北京院子二期推向市場;華中區域主要是武漢院子、知音湖院子和合肥院子在售。

    華東區域推出的項目為南京金尊府、上海院子、杭州院子、姑蘇院子、蘇州金尊府、上海大城小院等;廣深區域則包括澳門灣、佛山院子、東莞泰禾新天地等項目;福州區域主要由閩南院子、鼓山院子及廈門灣支撐。

    這場促銷活動一直延續至2019年一季度。據了解,“泰禾壹號搶收計劃”在2019年春節后首周啟動。

    最先參與的是北京區域,涉及金府大院、西府大院、北京院子二期以及金尊府四個項目。具體操作是,泰禾北京公司用高于平均水準的3%-5%成交傭金,吸引房產經紀拉客,并順勢推出部分特價房。

    搶收計劃的成效十分明顯,數據顯示,泰禾北京在春節后的傳統淡季,單周認購金額達到15.6億元,2月份單月總銷售額突破50億元。

    其他區域,上海大城小院第五次開盤推出176套別墅類房源,實現1小時去化100%;泰禾福州區域7個樓盤集中鋪貨,在春節期間攬金11億,其中福州院子實現超5億銷售,成為當地銷冠。

    截至2019年一季度末,泰禾經營活動產生的現金流量凈額繼續回正,錄得119.39億元,同比大幅增長。

    除了促進推盤回款外,泰禾還對一些已經開始銷售的收并購項目進行股權吸納,體現在報表上,即反映泰禾在去年吸收了部分少數股東權益。

    泰禾此前在投資者關系互動平臺曾透露:“公司在收并購項目時,會給出讓方留存一定比例的少數股東權益。去年(2017年)的少數股東權益比例大概在 10-20%左右……泰禾可以通過這樣的安排,以較低的成本來獲取項目。”

    吸收少數股東權益,一方面可以增加公司在項目上的權益比例,側面增加回款金額;另一方面可以提高凈資產規模,達到降負債目的。

    這得益于泰禾一直強調的高權益度運作策略,但目前這一信條亦有所松動。

    據悉,從去年開始就有市場傳言,泰禾就旗下多個項目尋找合作方,換取即時的現金回報和未來的現金支持。

    2019年3月23日,世茂房地產宣布受讓泰禾杭州蔣村項目51%股權;3月26日時,再次受讓泰禾南昌茵夢湖國際旅游度假區項目51%股權。

    隨后的3月27日晚,泰禾集團發布公告稱,轉讓漳州泰禾房地產開發有限公司40%股權予世茂,交易總對價為6.34億元,雙方將合作開發漳州紅樹灣項目。

    三個項目股權出讓,總共回籠資金約28.16億元。

    節流

    2017年大舉并購之后,泰禾明顯減少了對外投資力度。

    2018年全年除陸陸續續拿下南昌茵夢湖項目,通過受讓大家商業城51%股權獲取廊坊近3萬平米項目,以及6.23億元競得廊坊一幅面積為11.25萬平方米的棚改地塊外,幾無大額納儲消息。

    據透露,2018年上半年,泰禾集團通過收購和招拍掛方式獲取土地8塊,新增土地面積約為157.02萬平方米,土地金額52億元。

    全年來看,泰禾2018年通過收購和招拍掛方式取得土地10宗,新增土地面積186.78萬平米,新增儲備建面209.77萬平米。其中,土地投資金額68.96億元,相比2017年投資總金額552.4億元大幅下降87.52%。

    體現在直觀的數據上,截至2018年末,泰禾總資產錄得2431.36億元,比上年2064.2億元增長17.8%,增長幅度放緩了將近50%,這一數據在2017達到67.33%。

    2019年一季度,泰禾總資產為2472.78億元,比去年年末增長1.7%。

    除下降的拿地規模,泰禾還對公司架構體系進行精簡。年報顯示,泰禾2018年“股權轉讓減少合并”的子公司有11間,較2017年4間有所增長。而設立的公司有約85間,少于2017年的超過140間。

    另一方面,去年業界流傳泰禾集團“裁員30%”的消息。有報道稱,泰禾福州和武漢兩地的品牌部人員全部被裁……設計部門亦被波及。入職方面,泰禾廣深營銷系統新員工全部需要答辯通過后才能轉正。

    但裁撤力度是否如此之大有待斟酌,泰禾年報顯示,目前全部在職員工數量合計約11207人,人數較2017年年末的10437人有所上升,全年應付職工薪酬則由1.48億元提升至2.7億元。

    事實上,泰禾去年就曾回應稱,公司團隊更替并非源于裁員,而是“換員”。據了解,泰禾集團“換員”對象主要是針對部分低學歷、低能力員工,主動將這部分員工更換成有985、211學校背景的高學歷、高能力人才。

    未來

    泰禾在過去一年內所做的努力,根源都是資金鏈的問題,現在情況如何了?

    根據年報,泰禾2018年年末短期負債下降至574.3億元,期末貨幣資金則為149億元,現金短債比回正至0.24。至2019年一季度末,泰禾短期負債進一步降至461.2億元,現金短債比提升至0.26。

    凈負債率方面,由2017年末的475.03%降至384.88%,2019年一季度末則為279.19%。

    2018年全年,泰禾凈負債率下降90.15個百分點。報告期內,完成了15泰禾債、15泰禾02、15泰禾03、15泰禾05的兌付兌息工作。

    另外,泰禾全年融資金額達到1375.07億元,相比2017年有1.5%的增幅。其中,銀行貸款融資247.49億,成本7.64%;非銀貸款842.49億,成本9.17%;公司債285.09億,成本7.36%,平均融資成本在8.52%左右,較2017年上升0.42個百分點。

    據觀點指數了解,泰禾2018年還通過ABS、REITs、信托、私募、員工持股、美元債、股份質押等手段進行融資,獲批的各類融資產品總額度達300億元,且有104億元融資產品在等待審批。

    授信方面,2018年10-11月,泰禾與上海銀行以及光大信托、招商銀行分別簽署200億元戰略合作協議,總共獲得400億的授信額度。截至2018年末,該公司尚未使用的銀行授信額度約1043.68億元。

    同時,泰禾還有通過抵押“明星項目”獲取抵押貸款。2018年12月14日,泰禾發布公告稱,全資子公司北京泰禾錦繡置業有限公司擬以項目收益權轉讓形式融資,將北京院子二期項目收益權轉讓給北京國際信托,以融資35億元。

    在此前的10月份,北京泰禾錦繡置業為滿足項目運營的資金需求,已經向萬向信托申請不超過10億元貸款。另外,市場還傳言泰禾有引入戰投的打算,目標包括華僑城、信達等……

    就年報而言,泰禾已經渡過2018年這個坎。著眼未來,現金情況有所改善,雖然債務及資金鏈風險并未完全消失,但至少目前來說,2019年市場是溫和的。

    目前,全國多個城市都有放開限購或放開限價的動作。其中,廣州住宅限價政策從一刀切改為價格浮動;消息亦稱,佛山實際上已經取消樓市限價政策;濟南在3月末取消了限價政策,繼續實行限購政策。

    資料顯示,截至2018年末,泰禾持有土儲建面460.76萬平方米,在建項目計容建面1489.16萬平方米,在售項目90個;在全國29個城市,擁有90余個項目,可售資源主要土儲集中在一二線城市。

    撰文:劉子棟    

    審校:楊曉敏



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