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觀點指數·2019年1-4月中國房地產企業權益銷售金額TOP100

觀點指數研究院 ?

2019-04-30 22:53

  • 在尋求話語權的過程中,規模的擴大一定程度上降低了銷售權益比例;權益比例最低的Top20至Top30之間的房企,也正好處于規模訴求最為強烈的階段。

    觀點指數發布的2019年1-4月房企權益銷售金額TOP100榜單顯示,今年前4月,TOP100房企實現23540億元的權益銷售額,環比前3月增長了43.7%,略低于全口徑銷售額45.9%的增速。

    若分梯次來看,TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企權益銷售額占比值,均稍遜于全口徑銷售額占比值;而5個梯次的平均權益比例分別為0.76、0.75、0.72、0.76、0.79。這更進一步證明,在尋求話語權的過程中,規模的擴大一定程度上降低了銷售權益比例;權益比例最低的Top20至Top30之間的房企,也正好處于規模訴求最為強烈的階段。

    數據來源:觀點指數整理

    在2016年、2017年前后,由于核心城市地價的迅速上漲,許多房企不得不采取合作的姿態,與他方合作拿地;而在規模追逐的過程中,為了把握進入新城市的機會,更促使它們不斷擴大合作半徑。由此,房企的合營、聯營公司逐漸增多,總體的項目權益也隨之降低。

    但房企運營的終極目標還是實現利潤,合作項目數量的上漲,必然不利于企業周轉效率的提高,以及凈利潤的結轉。

    此前相關機構統計數據顯示,全國發布2018年年報的40多家房企中,70%的企業利潤額明顯上漲,其中A股企業平均利潤額上漲22.6%,但凈利潤率平均為10.8%,卻比2017年的11.3%有所下降。

    營收的上漲一定程度上來源于此前兩年較熱的房地產市場,而凈利潤率的下降,除了各項成本費用的增多之外,還與項目權益比重的降低有關。

    目前部分房企已意識到項目并表的重要性,某千億房企甚至提出了原則上杜絕合營、聯營的想法。過去一年,該房企毛利率、凈利率有所下降,存貨周轉率也從0.58降到0.47,凈負債率則不斷走高。另有一家房企也提及并表項目要達到八成的目標。

    加強項目的控制權,能給銷售回款提供助力,增加貨幣資金的儲量。這在調控持續的大環境中,顯得尤為重要。

    在房地產開發到位資金中,3月份房企的定金及預收款累計為1.23萬億元,同比增長10.5%;個人按揭貸款累計為5645億元,同比增長9.4%;增速較2月份均有上漲。而兩者之和占總體到位資金的比例為46.08%,環比2月份的44.19%有所提高。

    假若將定金及預收款、個人按揭貸款,作為窺探房企的回款情況的指標,那從中可以發現,房企正在努力通過自身周轉獲取資金,并取得了一定的成效。

    數據來源:國家統計局、觀點指數整理

    但僅依靠經營現金回流還遠遠不夠,對外融資也必不可少。

    觀點指數重點監測40家房企的融資數據顯示,2019年4月份,國內房企計劃新增融資總額總計約人民幣884.6億元。其中美元債金額所占比例最大,為55.28%,合計72.7億美元;而中期票據、公司債則分別占比9.16%、7.46%。

    數據來源:觀點指數綜合整理

    值得注意的是,本月份,美元債的平均利率為7.8%,雖相比以往有所降低,但相對于其他融資方式來說,仍是“昂貴的金錢”。于是,除了中期票據、公司債之外,低成本的配股融資仍在持續,許多房企寧愿通過折價的方式,也要從股權融資中獲取真金白銀。

    顯然,為了獲得項目營運資金和償還債務,房企在“外借”與“內生”中找到杠桿平衡,配股融資不失為一種相對合適的選擇。但事物總有兩面性,股權融資會在一定程度上攤薄股東的持股比例。

    審校:勞蓉蓉



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