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戴德梁行溫苑雯:商業城市更新進入4.0階段

觀點地產網 ?

2019-08-03 17:03

  • 城市更新與商業發展并不相悖。通過對城市的有機改造,順應城市肌理,在歷史文化、城市生活與商業消費共生的原則下,激活城市發展的文化內核與商業張力。

    ——破局舊城區改造的“霧里看花”

    廣州,2019年7月30日--一線城市核心區域的增量土地資源日漸稀缺,能盤活大量存量用地的城市更新成為開發商爭相搶占的高地。不同于舊村、舊廠大刀闊斧的改造,沒有方程式可循的舊城區(歷史街區)城市更新商業改造需要精雕細琢的工匠精神,極具挑戰性。歷史建筑、傳統文化、現代商業元素該如何有機結合?改造又會面臨哪些難題?針對這些舊城區改造的“霧里看花”,享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行,近日結合實際案例對商業城市更新的發展階段、痛點做出深度解讀,并在商業城市更新4.0階段下提出全新改造思路,以推進建筑、文化與商業的完美融合。

    商業城市更新進入4.0階段

    商業城市更新是城市功能的進化,在保留歷史風貌建筑及文化的過程中,注入產業及商貿基因,實現片區活化與商業發展。戴德梁行廣州商業地產部高級助理董事溫苑雯表示,舊城區商業改造歷程可以大致分為4個階段。首先出現的是“推倒重來”,然后有“修舊如舊”下保留舊建筑并引入全新的商業業態,再有原住民與人文氣息濃厚的商業“共生”,最后是文化與商業的“共融”。

    1.0“換裝”:大拆大建,推倒重來

    將原有建筑推倒重來,換上新的面貌。最具代表性的要數獵德村改造。擁有逾900年歷史的獵德村,是地處CBD核心板塊的“城中村”。2008年開始拆遷改造后,拔地而起的輕奢時尚購物中心igc天匯廣場,總投資額高達100億元,匯集了FURLA、MICHAELKORS、GGivenchy等品牌,成為羊城輕奢版圖中的新標桿,在優質商業項目中占有重要一席。這種推倒重建,直接換上了現代商業的“外衣”,對舊建筑毫無保留。

    2.0“化妝”:建筑修舊如舊

    對極具傳統特色的舊建筑,修舊如舊,并引進新的業態。例如佛山嶺南天地,保存了原有的街巷尺度空間及嶺南建筑特點,并延續了港資公司風格,將多個香港品牌帶入佛山,如吳系茶餐廳,翡翠拉面小籠包,Godiva,湊湊火鍋等。從商業招商和運營角度來看,嶺南天地表現亮眼。但大部分外來的商業業態與眾多港資開發商運營的商業項目大同小異,對“嶺南”二字并無回應,缺失了佛山祖廟當地獨特的文化印記。

    3.0“共生”

    在2.0建筑和商業的基礎上,保留了原住民生活氣息。例如位于上海泰康路的田子坊,1998年前是一個馬路集市,后經政府引導及文創公司、藝術家的入駐,成為旅游和體驗式文化集聚地。田子坊保留了原住民的生活狀態,同時在業態上提升了文創比例,讓街區更有文化氣息,但仍存在當地文化色彩不足、辨識度不高等問題。

    4.0“共融”

    3.0存在的問題在于文化與商業的融合度不夠,因此4.0階段重要的是“共融”。例如日本京都清水寺外的二年坂地段,是日本重要的傳統建造物群保護地區,濃縮了京都千年風土人情。除現代商業業態,二年坂貫穿了京都傳統人文元素,成功營造了商業之外的京都人文文化環境和氛圍,使消費者獲得情感上的共鳴,從而打破仿古商業街千篇一律的弊病,做到了在建筑、商業與文化上與消費者產生情感共融。

    痛點直擊:平衡是關鍵

    溫苑雯分享,商業改造不僅是企業、政府方高度參與的項目,現在往往還需要通過舊改專家們的審核,因此難免會遇到一系列難題。其一體現在歷史格局與現代功能,如歷史保護街區的尺度與現代消防尺度之間的博弈;其二是保護的限制與更新的要求,集中歷史保護建筑上,除了保留歷史建筑自身的文化特色,還要在更新后符合現代商業使用需求;其三是傳統產業基因與現代消費需求如何更好地結合在一起;最后是社會效益與經濟效益上的平衡,城市更新追求商業價值最大化,但不少物業屬于歷史保護建筑,因此在改造過程中需思考如何保留與傳承寶貴的文化基因,平衡社會與經濟效益。

    破局舊城區改造的“霧里看花”

    城市更新是一項復雜的工程,不走“拆除重建”之路的商業城市更新,在舊城區改造升級過程中,因片區產業、文化與聚居人群各有差異的特性,需“因地制宜”來看每一個項目。同時,商業城市更新不僅重在升級改造所帶來的片區功能提升及產業發展,更考驗更新后可持續的運營操盤。商業地產項目并非“一蹴而就”,既要有全盤運營思路,亦要定期跟隨市場動態及消費者需求,持續對業態、品牌進行調整與升級,避免千店一面、千篇一律。因此,舊城區改造項目實施起來并不容易,給人一種“霧里看花”之感。

    以小見大,近來品牌是如何通過“跨界”、場景體驗等方式獲得新生的?如雀巢推出的“感CAFE”快閃店,通過品牌跨界及文化融合,實現了消費增量。品牌將咖啡與傳統的四合院元素結合,拉進雀巢與老北京消費者的距離,又賺了一波年輕人的好感。不僅在空間場景上帶來富有層次的沉浸式體驗,更在產品上創新推出京味茶點與特調咖啡,迎合年輕人喜好,同時將京味小吃從年輕人印象的中的傳統變轉變一種潮流時尚。另一品牌活化“扛把子”大白兔打造60周年快閃店,以品牌聯名周邊、跨界美食及主體游戲掀起一波“回憶殺”,備受80及90后年輕消費者歡迎。已有逾190年歷史的廣州老字號王老吉,在CBD布局4家“1828王老吉現泡涼茶”實體店,在產品中融入廣東傳統養生、食補概念打開市場差異化,更以跨界及多元化飲品、小食,助推品牌進軍新式茶飲市場。

    相對于品牌活化,更為宏觀及牽涉業態更復雜的歷史街區商業更新,又有什么新思路?要實現業態共融,需注重建筑、文化與商業的融合,形成共生社區。在戴德梁行廣州商業地產部參與服務的傳統核心商圈--北京路商圈的高第街商業改造項目中,通過老字號品牌升級,以及本土實業創意文化、傳統文化體驗、居住文化、人文文化等產業的落地,期望以“還原市井生活的文化場景+具有前瞻性的商業業態+歷史街區建筑空間”的全新模式,來解決過往歷史街區改造里文化與商業失衡、活化效果不佳、體驗感差等系列問題。高第街擁有過百年歷史,地處歷史文化核心區,具備歷史建筑體量大、形態多樣等原生條件。溫苑雯介紹,團隊提出打造廣府文化“打開的博物館”改造思路,期望在“修舊如舊”、保留原有歷史建筑形態和街巷肌理前提下,以廣府文化為基底,將廣州的老西關街坊文化、傳統老字號文化、老廣品牌、粵語文化糅合其中,打造可感知、可體驗、可品味、可對話的“打開的博物館”。

    在城市更新全面提速下,有著多個歷史街區亟需改造的廣州正迎來商業領域上“升級進化”的關鍵時刻。城市更新與商業發展并不相悖。通過對城市的有機改造,順應城市肌理,在歷史文化、城市生活與商業消費共生的原則下,激活城市發展的文化內核與商業張力。

    審校:勞蓉蓉



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