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香港真的需要多建細單位嗎?

來源: [觀點地產網]      時間: 2014-07-23 17:26

其實在辣招未推行之前,地產商都不會建太多細單位,因為細單位根本不及中大型單位好賣。

其實在辣招未推行之前,地產商都不會建太多細單位,因為細單位根本不及中大型單位好賣。

  近日有發展商推出面積不足200呎的細單位,售價不用二百萬元,最合首次置業者的胃口。發展商還把它視作必定會受歡迎的單位,奇貨可居,把它與三房的大單位作捆綁式銷售。

  發展商否認是捆綁式銷售,因為買三房單位的人可以隨便選擇,不需任何附帶條件。不過若要買細單位,則非要同時買入一個大單位不可。有人指發展商玩“語言偽術”,既影響形象,亦無助銷路。因為人家是資金不足才去買細單位的,怎有條件再買多一個大單位?

  我估計發展商另有考慮,他們可能預期大單位會難賣,如果沒有策略,可能會出現細單位售罄后,還有大單位賣剩,現在這樣做,就可以逼經紀先集中力量推大單位。如果大單位賣得好,清倉后細單位就可以不用捆綁任買。但如果大單位有剩,就可以要經紀找到一個大單位的買家,才配售一個細單位。發展商施壓的對象是經紀,應不會要求買細單位的人,用同樣的名義再買一個大單位。這豈不是在為難自己?他只是要求經紀需同時帶兩個客來買,那經紀就只好拼命去找買大單位的客,否則找到一個肯買細單位的客也沒有用。

  有分析指出,這種情況說明上車盤有需求,政府應提供土地多建細單位。這種說法表面上言之成理,實質上完全錯誤。原因是香港根本不缺細單位。七十年代與八十年代發展商建的大都是細單位,導致現時住宅的總存量之中,超過一半是500呎以下的細單位,過一千呎以上的大單位,只占10%左右。可見社會上早已細單位過剩,沒有必要增建。

  這些早年買了細單位的業主,大部分都已供完按揭,有條件換樓。只要社會提供多一些中大型的單位供他們購買,他們會很樂意把自己手上的細單位賣出來,價錢一定會比發展商新建的細單位便宜,更適合未有樓的人“上車”。

  若按上述分析多建細單位,原有的業主就換不成樓,沒法改善生活;而首次置業者則只可以幫襯發展商買貴單位;這樣雙方都沒有好處。

  其實在辣招未推行之前,地產商都不會建太多細單位,因為細單位根本不及中大型單位好賣。發展商是按價格去決定該建哪一類型單位的,因為以價格決定哪類單位需求大,遠比聽政客的判斷可靠。但辣招一出,市場就被扭曲。換樓活動因可能要付雙倍印花稅而受制約;唯一不受影響的是首次置業人士,結果才導致細單位一枝獨秀。

  然而,這絕非市場的真象,如果因而導致發展商今后一窩蜂的去建細單位,這只會造成資源錯配;不但會導致浪費,而且會減慢香港人改善居住環境的速度。以香港現有的經濟實力,根本不應要求我們的下一代去住劏房式的細單位。

發稿:施永青審校:楊曉敏

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