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香港樓價醞釀有變

來源: [觀點地產網]      時間: 2014-12-03 17:59

買家先買入樓花,待樓花入伙后才在二手市場上放盤,導致放盤的時間相對集中。在競相脫手的情況下,樓價有機會掉頭回落。

買家先買入樓花,待樓花入伙后才在二手市場上放盤,導致放盤的時間相對集中。在競相脫手的情況下,樓價有機會掉頭回落。

  施永青 占中行動對各行各業都造成了一定的影響,原先市場預期樓市亦難幸免。但現實卻是樓價不但未見明顯回落,而且還屢創新高。是甚么原因導致這樣的情況呢?

  我認為最重要的因素是供不應求的情況一時間無法改善。過去五年,平均每年的私人住宅落成量只有9,684個單位。但單是每年的內地新移民,以每日150人計,就達54,750個。香港現時一個家庭平均只有2.9人,單是要容納這批新移民,就要18,879個單位。加上本地的人口增長與改善居住環境的需求,之前的供應明顯不足。在供不應求的情況下,租金無可避免會持續上升。租金上升令樓宇的業主不愿意隨便減價賣樓,賣不出可以收一段時間租再算。

  此之所以,香港的政治與經濟因素都在轉壞,但樓價依然高踞不下。不過,我認為這樣的形勢不一定可以長期持續,因為政府已著手增加供應,2014年有機會增至18,000個,之后會逐步增加至20,000個。連同公屋與居屋,有機會達35,000個,應可滿足新生家庭的需要,對樓價應有舒緩作用。

  此外,種種跡象都顯示,香港樓價已漸與市民的購買力脫節。03至05年期間,樓市剛復蘇,市區的樓價尚很便宜,所以用家都選擇買市區樓,因此市區樓價升得比新界地區的樓價快。現在市區樓已經很多人買不起,唯有轉向新界。但最近新界樓的價格亦開始急升,如果升到普通用家都買不起,那即使很多人對樓宇有需求,也不可能把這些需求全都變成有效需求。屆時,樓價就必須回調,去適應買家的購買力。

  再者,近期二手市場的小業主心態依然強硬,只有發展商較愿意減價,交投較集中在一手市場。一手市場賣的多是樓花,買了仍未能住,結果,換樓客只能買入,暫時不能賣出原來尚在居住的單位;以至需求提早顯現,供應卻被延后至新樓入伙后才有機會展現。

  因此,我擔心,現時他們買入的樓花,一旦入伙,就會有很多人需要在二手市場放盤。由于這種放盤是集中在某一個時段一起出現,對市場會有一定的壓力。樓價可能因而掉頭回落。

  這種情況以前不會發生,因為以前二手的交投遠比一手多,在二手市場換樓,可以隨買隨賣,對市場的沖擊不大。但現在卻變了,買家先買入樓花,待樓花入伙后才在二手市場上放盤,導致放盤的時間相對集中。在競相脫手的情況下,樓價有機會掉頭回落。

  施永青 中原集團創辦人

發稿:施永青審校:劉滿桃

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