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觀點意見:內房最壞打算或進入“爛銅時代”

來源: [觀點地產網]      時間: 2015-04-12 23:55

萬科說內房進入“白銀時代”,已是向好處想;如作最壞打算,就要有進入“爛銅時代”的準備。

萬科說內房進入“白銀時代”,已是向好處想;如作最壞打算,就要有進入“爛銅時代”的準備。

  施永青 近期內地政府相繼推出多項挽救房地產市場的措施,包括減息、減稅、放寬按揭等,短期里的確能增加市場的活躍度,令市場的氣氛大有改善。然而,內地房地產業的頭面人物,對后市的預期依然不敢樂觀。

  萬科總裁郁亮就認為,有關措施雖然可以令房策更為市場化,有助樓市健康發展,但無法扭轉市場的趨勢,只能加速或減慢走勢,“不指望行業靠政策救回來。”郁亮認為,內地房地產市場的“黃金時代”已經去不復返,今后只能是“白銀時代”。

  他表達的訊息很清楚,內房的走向是轉差,政府的政策改變不了這個方向,只能改變轉差的速度。萬科是內地最大的開發商,不但在一線城市有項目,在二三線城市也有項目,對市場的脈搏應該掌握得十分準確。

  據我與一些其他的內地開發商接觸,他們對后市亦傾向悲觀。他們中有部分,表面上去年的業績比前年好,但這只是因為之前加大投資的結果;實質上,開發商的毛利率已在下降,投資的成效亦遠遜預期。因此,他們去年的銷售量雖有增加,但庫存量也在增加。很多二三線城市的樓盤,只是首次開盤的頭一個星期還有一點成交,之后就再也推不動了。

  他們預期,這些投放在二三線城市的資金已被套死,今后也不易收回,因為供過于求的情況實在太嚴重了,大家除了減價搶客之外,已想不出其他伎倆。

  所以,中央到最近才開始限制庫存量大的城市賣地已經太遲,因為即使地方政府繼續賣地,也沒有多少開發商會承接。有很多大開發商已公開表示,不會再在二三線城市買地,他們手上的土地儲備還多著呢。他們其實尚未把更壞的情況說出來。真正的情況是他們不但不會買地,甚至連手上已經買下來的土地,今后也想暫停發展。原因是他們擔心,發展好之后,他們可能連建筑費也收不回,所以只好輸少當贏,放棄地價算了。

  如果開發商在二三線城市不買地,且降低現有的發展速度,地方政府將會出現很多難題。首先是財政收入少了一個重要來源,其次是經濟增長也不能靠房地產發展去帶動。隨即而來的將會是︰地方政府的原有基建規劃無法進行,社會上的經濟活動亦會因而減慢,有部分中小企會出現營運上的困難,三角債會糾纏不清,企業得收縮規模,失業率會因而上升,最后不得不向中央政府求助。

  萬科說內房進入“白銀時代”,其實已是盡量向好處想才能想得出來的結論;如果要作最壞打算,那就要有進入“爛銅時代”的準備。對地方政府而言,要錢有錢,要GDP增長就有GDP增長的年代已結束。

  施永青 中原集團創始人、中原集團董事兼AM730主席

發稿:施永青審校:劉滿桃

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