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要準確預估香港房價走勢,并非遙不可及

觀點地產網 ?

2019-01-28 10:14

  • 研究發現,歷年來本地生產總值(GDP)和房價幾乎同步變動。把GDP作為預估房價走勢的指標因而非常合適。恒生指數也與GDP密切相關,其與香港房價走勢亦同樣有密切關系。

    紀言迅 在香港,無論是媒體、社交網絡、還是業內專家,都離不開房價這一話題。

    然而,對于房價未來的走向,似乎沒有一種說法能百分百地令人信服。截至2018年8月,香港房價已連續28個月呈上漲態勢,隨后,開始出現回落的跡象。截至11月,房價較上月環比下降3.6%。不過,去年前11個月,房價仍上漲了3.9%。

    其實,莫說是一般人,就算是業內的專家們對預計未來12個月房價的變化也難以充分掌握。人們通常從利率、未來供應、新稅收政策、熱錢流動或是這些因素的各種組合中尋找答案。但我們認為,由于香港的經濟體系相對簡單,也應該有一個更直接簡單的指標來預測價格走勢。為此,我們進行了一系列相關性分析,以了解哪些因素對房價的影響最大。

    我們先來看看政府政策。香港民眾普遍認為,近年來出臺的一些市場冷卻措施,無論是雙倍印花稅,還是收緊按揭貸款條件等,對房價幾乎沒有任何影響。我們的研究進一步表明,即使看過去的10年、20年,政策也很難對價格的長期上漲趨勢產生影響。實驗證據表明,我們似乎可以完全可以忽略政策這一因素。

    此外,我們對利率的歷史變動、體系中的資金流動、通貨膨脹以至住房供應量進行了一系列類似的分析研究,探討它們與房價走勢是否有關聯。但我們也發現,這些因素的波動與房價走勢之間幾乎沒有關聯,甚至可以說毫無關系。

    那么,到底是哪些因素對房價產生更直接的影響呢?要知道,我們的目標是為所有人找到一個能簡單預測價格走勢的指標,而不是參與哲學辯論。一直以來,香港的民眾深信香港始終存在住房需求。僅憑這一觀念,就足以抵消房屋抵押貸款利率上調的影響,足以應對熱錢的威脅,即使未來增加住房供應也無濟于事。由于以上這些因素不具有關聯性,所以不能用來預測房價的走勢。

    人們經常擔憂經濟以及其對房地產市場造成何種影響。事實上,我們的研究發現,歷年來本地生產總值(GDP)和房價幾乎同步變動。把GDP作為預估房價走勢的指標因而非常合適。

    問題是,一般人可能不容易理解與GDP相關的變數之間的相互作用。幸好我們的研究還發現,恒生指數也與GDP密切相關,其與香港房價走勢亦同樣有密切關系。

    鑒于當下香港以金融業和服務業為主導的經濟結構相對簡單,我們的市場有其獨特性,以致股市波動與實體經濟走勢同步。此外,我們的研究還表明,房價跟隨恒生指數變化通常有3至6個月的滯后期。由于恒生指數為普通人所熟知,因而可以作為預估房價走勢的良好指標。

    自2018年8月以來,香港房地產市場開始出現疲軟跡象。受到2018年下半年中國經濟放緩等不利因素影響,香港股市隨之下跌。如果我們提出的 “房價跟隨股市有時間滯后”的假設是成立的話,那么現在我們就能預測,2019年香港的房價將明顯回落。

    當然,這只是我們根據現有信息所作出的推測,并不能取代實際的專業預測。我們所做的簡單相關性分析至多只能推測市場發展的總體趨向,對實際投資沒有任何指導意義。不過,至少我們證明了香港房價與恒生指數密切相關。因此,即便是最不敏感的觀察者現在也能預測香港房地產市場的整體走勢。

    紀言迅 萊坊董事及大中華區研究與咨詢部主管

    撰文:紀言迅

    審校:勞蓉蓉

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