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廣東房協:“公攤面積傷民”并非“以建筑面積交易”之果

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2019-03-02 12:25

  • 制定該條款的目的,是為了消除“公攤面積傷民”矛盾,而作為住宅項目建設、使用和維護過程中技術和管理的基本要求之一。至于該條款能否達到預期目的,則可以作進一步探討。

    王韶 2月18日,住建部發布《關于〈城鄉給水工程項目規范〉等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》。其中《住宅項目規范(征求意見稿)》(以下簡稱《意見稿》)2.4.6條要求:“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”(以下簡稱“該條款”),引發業內廣泛關注和討論。廣東省房協市場研究部也對《意見稿》進行了認真學習,現將學習心得與大家交流探討,希望能起到拋磚引玉的作用,共同促使《意見稿》更為完善、可行。

    關于該條款的目的

    首先,《意見稿》明確,該規范是為保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久,規范住宅項目規模、布局、功能、性能及技術措施而制定,是住宅項目建設、使用和維護過程中技術和管理的基本要求。

    其次,《意見稿》“起草說明”就該條款表示:本條是居民關注的焦點問題,關系到每個住宅用戶的切身利益。目前,我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易,這樣會出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問題,以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

    綜上,制定該條款的目的,是為了消除“公攤面積傷民”矛盾,而作為住宅項目建設、使用和維護過程中技術和管理的基本要求之一。至于該條款能否達到預期目的,則可以作進一步探討。

    關于“公攤面積”的測定

    由國家建設部及國家質量技術監督局于2000年8月起實施的《房產測量規范》(GB T17996.1-2000),其適用范圍為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費,以及為村鎮規劃建設提供數據及資料,是各級建設、房地產行政主管部門在房產測量及產權、產籍管理等工作的主要依據。

    根據《房產測量規范》,成套房屋建筑面積包括包括套內建筑面積和共有建筑面積。其中,套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積和套內陽臺建筑面積三部分組成。整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和,并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房及人防工程等建筑面積,即為整幢建筑物的共有建筑面積。

    關于共有建筑面積的處理原則,產權各方有合法權屬分割文件或協議的,按文件或協議規定執行;無產權分割文件或協議的,可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。其分攤公式為:

    δSi=K?Si

    K=(∑δSi)/∑Si

    式中:δSi為各單元參加分攤所得的分攤面積,K為面積的分攤系數,Si為各單元參加分攤的建筑面積;∑δSi為需要分攤的分攤面積總和,∑Si為參加分攤的各單元建筑面積總和。

    在房屋交易實務中,涉及標的的面積須由符合條件的測繪機構通過預測繪和實測繪提供,其中商品房物價備案、預售、預告登記、在建工程抵押等涉及的面積為預測面積,商品房確權面積、不動產登記面積為實測面積。

    可見,商品住宅交易合同或產權登記的各類面積,均由具有測量資質的機構依據《房產測量規范》測繪所得,公攤面積有著嚴格、具體的測量規范,而非開發企業自主測定。

    此外,《商品房銷售管理辦法》(2001年建設部88號令)第二十條規定:按套內建筑面積或者建筑面積計價的,當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。并對合同未作約定的,規定了處理原則。第二十一條規定:按建筑面積計價的,當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積,并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。

    關于“公攤面積傷民”的可能

    1、商品住宅“公攤面積”必不可少

    《意見稿》中所謂的“公攤面積”,即為《房產測量規范》中的住宅共有建筑面積,包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算;還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻 (包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。上述公攤面積均為保證住宅功能完整的必要組成部分,除非獨幢獨戶,不然公攤面積必然存在。

    《商品房銷售管理辦法》(2001年建設部88號令)第十八條也明確規定:“商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成,套內建筑面積部分為獨立產權,分攤的共有建筑面積部分為共有產權,買受人按照法律、法規的規定對其享有權利,承擔責任。”可見,公攤面積并不會因為以套內面積計價(交易)而消失。

    2、公攤面積少不一定利民

    根據《房產測量規范》關于共有建筑面積分攤公式,共有建筑面積分攤的多寡,與單套住宅套內建筑面積和整幢建筑物的共有建筑面積正相關,與參加分攤的各單元套內建筑面積之和負相關。例如,在同樣規范的設計標準下,兩梯四戶的分攤系數一般大于兩梯六戶的分攤系數,但前者居住的舒適度一般也優于后者。再如,同樣是兩梯四戶的設計,配置兩臺普通電梯樓幢的分攤系數可能小于至少配置一臺可以容納擔架的無障礙電梯樓幢的分攤系數,兩幢樓體住戶的日常生活舒適度差異也不大,但在需要急救時,前者可能付出人命的代價。可見,在合理、規范的前提下,公攤面積少不見得利民,多也未必傷民。

    3、交易方式與“公攤面積傷民”無關

    誠然,以建筑面積進行交易,會出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的情況。同理,以套內面積進行交易,也會出現同一項目的套內使用面積相同而建筑面積不同的情況。但這兩種情況的出現,顯然與交易方式無關。如前文所述,公攤面積客觀存在,且有嚴格的測量規范,遵循“成套住宅建筑面積=套內建筑面積+公攤面積”。雖然交易方式不同,但同一套住宅載明的成套建筑面積、套內建筑面積和分攤的共有建筑面積均為一致。也就是說,以建筑面積進行交易并不必然加劇“公攤面積傷民”的矛盾,以套內使用面積進行交易也未必能夠消除“公攤面積傷民”。

    那么,因何出現“公攤面積傷民”的誤解?

    《商品房銷售管理辦法》第十八條規定:“按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的,商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。”但未要求按成套建筑面積計價的,應注明套內建筑面積和分攤的共有建筑面積。由此,可能導致部分以建筑面積計價(交易)的,未明確注明套內面積和公攤面積,但購房者則以為建筑面積即為套內面積,由誤解進而引發糾紛,這或許是最終加劇“公攤面積傷民”矛盾的主要原因。當然,任何行業都存在個別不規范的案例,這些個例經輿論聚焦、放大之后,其影響也不可忽視。

    關于消除“公攤面積傷民”的建議

    綜上分析,《意見稿》為消除“公攤面積傷民”矛盾的出發點值得肯定,但通過以套內使用面積進行交易恐難以實現。針對《意見稿》及“公攤面積傷民”誤解,我們建議:

    第一,《意見稿》2.4.6條“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”可以刪除。因為《意見稿》屬于技術規范,約束的是工程建設行為,約束對象是住宅項目的建設單位。而該條款屬于交易范疇,置于“2.4 使用維護”之內不甚貼切。且《商品房銷售管理辦法》已明確,商品房銷售可以按套內建筑面積或者建筑面積計價,即按建筑面積交易應被允許。

    第二,修訂《商品房銷售管理辦法》,要求按套內建筑面積或者成套建筑面積計價的,商品房買賣合同中均須注明成套建筑面積、套內建筑面積和分攤的共有建筑面積。

    第三,加強對“公攤面積”的測量規范和正面宣傳。根據《建設部關于認真貫徹執行<房產測量規范>加強房產測繪管理的通知》(建住房〔2000〕166號),各級建設、房地產行政主管部門要重點加強對房產測繪、產權管理工作人員的培訓,通過各種方式組織好房地產開發企業營銷人員和房地產中介機構相關人員的培訓。同時,通過發表文章、張貼標語、印發宣傳材料、開展咨詢服務等多種形式,加大對“公攤面積”的正面宣傳引導,以有利于社會監督,維護房地產市場秩序。

    王韶 廣東房協會長

    撰文:王韶

    審校:勞蓉蓉

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