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歐陽先聲:房地產稅的25個認知誤區(上)與稅法草案民間版

觀點地產網 ?

2019-03-26 17:58

  • 房地產稅開征之日,就是土地財政枯竭之時。

    提要:

    一、房地產稅可以包治百病?

    二、房地產稅不合法理?

    三、房地產稅征收困局難解?

    四、房地產稅疑惑重重?

    五、物業稅法草案(民間版)

    歐陽捷 前幾天,財政部官網公布了“2019年財政部立法工作安排”,其中并沒有提及房地產稅法。

    聽到房地產稅,大家的耳朵似乎已經磨出繭子了

    有些觀點言之有物、論理清晰,使人頓感醍醐灌頂。

    有些觀點似是而非、人云亦云,其中不乏一些專家迎合民怨、魚目混珠,卻十分流行,導致了諸多認知誤區。

    這就像美國律師一樣,往往喜歡把簡單問題復雜化,讓本不復雜的房地產稅立法設計思路變得復雜難解、立法過程壓力巨大。

    難道我們的社會不應該化繁復為簡單嗎?

    簡單才是幸福啊。

    在此,整理了關于房地產稅法的若干認知誤區,也許能夠對澄清立法邏輯、認知稅收本質有所幫助。

    房地產稅可以包治百病?

    很多人誤以為,房地產稅具有調節收入差距、防止投機、遏制房價過快上漲、減少房屋空置、平抑市場供求波動、節制地方政府短期行為、增加地方政府稅源等作用。

    其實,這就是指望房地產稅包治百病。

    誤區1:房地產稅能調節收入差距

    房地產稅的確有助于調節收入差距,不過,其功效十分有限。

    如果資產多者高稅收、資產少者免稅,看上去,似乎能夠調節收入差距。

    但海外歷史早已證明,資產差異只是兩極分化的一個表象,而不是根源,資產財富差異越大,兩極分化越嚴重。

    兩極分化的根源在于金融資產的杠桿原理,無論是華爾街大鱷的金融投機,還是股市的融資融券、公司上市,或是土地圈地運動、樓市貸款抵押,都是借助于金融工具放大了財富膨脹效應。

    落袋為安的財富必然尋找安全的著陸地,交稅無非是花錢買來財富的法律保障。

    正如很多人調侃說:“交稅越多越好,證明有錢啊”。

    富人交稅多,財富不減反增,窮人交稅少,也沒有變得更富裕。

    恰恰相反的是,在全球范圍內的兩極分化反倒是越來越嚴重。

    不過,對于貧困人口,減征或免征房地產稅有助于減少貧困,未來的房地產稅法肯定也會有相應條款的。

    誤區2:房地產稅能防止投機

    首先要定義什么是投機。

    過去,“投機倒把”是入了刑法的,“情節嚴重的,處三年以下有期徒刑或者拘役”,后來取消了這一罪名,這也意味著投機無罪。

    但人們依然帶著有色眼鏡,往往把投資視為長期的愛國之舉、助力發展,而把投機視為短期的逐利之貪、擾亂市場,因此才有了股票熔斷、房地產限售之類的短期行政措施。

    凡事有一弊必有一利。

    事實上,股市做空機制也是短期投機,雖然導致了市場短期波動甚至震蕩,但有助于化解更大風險,就如同小震可以釋放壓力,延緩甚至避免大地震。

    限制短期炒房,用足夠高的調整稅率,可以使得投機收益不能覆蓋成本,或者投資收益比足夠低,自然就可以減少投機行為,降低市場波動。

    真正能夠防止短期投機的稅收是資本利得稅。

    如果對房產轉讓凈收益所得征收30-60%的階梯累進制資本利得稅或轉讓所得稅,投機炒房自然就銷聲匿跡了。

    韓國就曾因征收最高60%的房地產轉讓稅,讓房地產市場迅速進入冰凍期的。

    但是,普遍征收的房地產稅,其稅率顯然不可能跟隨房價波動而反復調整,當然也就不能制約靠短期市場波動賺錢的投機行為。

    誤區3:房地產稅能遏制房價過快上漲

    其實,我們早就說過,凡是出臺房地產稅的國家和地區,都沒能防止房價過快上漲,當然從長期來看,更沒有讓房價下跌。

    被征收房地產稅的人希望房價上漲呢?還是下跌呢?

    答案不言而喻。

    征稅也擋不住人們推動房價上漲的意愿。

    這是因為房地產不僅是居住用品,更是大宗耐用商品,具有投資性和保值性,因此,房地產對應的參照物是貨幣。

    過去我們說過:“當錢不值錢,對應錢的一切東西都變得更加值錢,尤其是不動產”。

    房價漲跌的主要原因還是在于貨幣一放一收、經濟一起一落與供應一松一緊,與征收標準相對穩定的房地產稅基本無關。

    不過,凡是被征稅的東西,最終都會增加終端銷售價格。

    誤區4:房地產能減少房屋空置

    聽起來似乎有道理。

    但是,有能力空置房子的人會在乎多交一點房地產稅嗎?

    他們在乎的是資產財富的保值升值和積累傳承,他們在乎的是資產的抵押與變現帶來的流動性,雖然他們的很多資產可能并不會或很少自己使用,但他們依然在全國甚至全球馬不停蹄地收購資產。

    經濟規模不斷擴大,貨幣資金不斷增長,金融資產不斷增值。

    最近有人說:新一輪全球量化寬松將再度來襲。

    而通貨膨脹預期來臨之際,房地產幾乎就是唯一能夠保值增值的金融資產,哪怕是空置。

    除非我們征收高稅率的空置稅,否則,靠房地產稅永遠解決不了高空置率問題。

    誤區5:房地產稅能平抑市場供求波動

    有人說,征收房地產稅增加持有房產成本,可以間接抑制三四線城市購房需求和住房過度供給,同時,也可以抑制一二線城市投資投機需求和房價上漲過快。

    理論上是對的。

    但是,當貨幣供應寬松、通脹預期上升、資產價格暴漲之時,唯有不動產才能保值升值,資產收益足以覆蓋持有成本,購房需求一定會大增;

    而當經濟不景氣、收入預期下降、資產價格停滯上漲之時,購房購車等大宗交易必然相對冷清,需求自然減少。

    同樣的,海外經驗已經證明,房地產稅是起不到調節住房供給、平抑市場波動的作用的。

    誤區6:房地產稅能節制地方政府的短期行為

    這要看,什么是地方政府的短期行為。

    顯然,地方政府在促進當地經濟發展、改善民生、維護社會穩定等方面有著巨大的貢獻,而這些貢獻的驅動力不只是政府官員的政績需要,更是土地財政的強力支撐。

    普遍共識是,對于中小城鎮,土地財政即將走到盡頭,繼續依賴土地財政的最后晚宴是短視的。

    但是,最后的晚宴是不應該錯過的。

    雖然,房地產稅是一種主要依賴存量、長期穩定的財政收入,但可預見的是,每年的房產增量也會轉化為存量進而帶來房地產稅的增加。

    因此,不斷增加房產存量永遠是地方政府的優選項。

    有人的地方就要有房子。

    所以,搶人大戰就是搶財政、搶稅收。

    看似推短期搶人措施,實則謀長遠城市發展。

    不論是土地出讓金還是房地產稅,本質都是一樣的財政稅源。

    誤區7:房地產稅不是為了政府錢包

    之所以賦予房地產稅這么多功能,其實就是為了掩蓋一個最根本的目的。

    房地產稅其實很簡單,最根本的目的就是增加地方政府稅源。

    這在前財政部長肖捷先生撰寫的《加快建立現代財政制度》中已有明確闡述。

    從發達國家的實踐來看,房地產稅主要解決城市政府財政收入和社區建設維護經費。

    沒有地方稅收和土地財政,面廣量大的城市就會回到特朗普口中的美國:“與中國相比,美國城市(基礎設施)就是第三世界”。

    盡管房地產稅也有一些額外功效,但是,不必賦予房地產稅太多的功能期望,收稅就是收稅。

    2房地產稅于法理不合嗎?

    這是經濟人士講法理、專家學者講政治的典型悖論。

    法理具有基礎性、持久性、嚴謹性的特點,但法理從來都是為國體和政治服務的。

    房地產稅法涉及每一個擁有或者使用房屋的個人,當然是每一個人都極為關心的。

    所以,這是一個民眾參政議政、學法用法的好機會。

    誤區8:土地應當私有化

    有一個被大眾普遍傳播的觀點是:大多數國家實行土地私有制,中國是少數例外。

    但是,住在高樓大廈里的人們有沒有想過:

    您是與幾十戶乃至上百戶人家共享腳下土地的,

    您的土地使用證上是找不到屬于您的那一小塊土地的,

    您更是沒有這土地的轉讓權、抵押權、處分權的(除非連同房子一起),

    您也不能在這一小塊土地上重建您的家園,

    您要這象征性的土地所有權(私有權)又有什么意義呢?

    土地私有制是為獨享大片土地、并且可以自由建造莊園的人服務的,與絕大多數人的夢想毫不相干,甚至是在蠶食他們的夢想。

    資本很想擁有整個世界和全部土地,為此,它們寧愿承擔與土地財富價值極不相稱的房地產稅。

    顯然,發達國家也懂得這個道理,盡管美日英法韓新等發達國家允許土地私有,但國家仍然擁有30%-80%的國有土地,而不是全部私有化。

    古人云、總理說:“有恒產者有恒心”

    這是一個理想。

    但是,理想比夢想更遙遠。

    恒產可以有土地,也不盡然是土地。

    如果中國政府把國有或集體土地分給、賣給個人,無疑就是一場規模宏大的財富轉移運動,有可能導致一場思想與行動的大動蕩大裂變,甚至必然加速加劇兩極分化。

    土地私有制有利有弊,利在激活市場要素、活躍資本流動、激發致富欲望,最大弊端在于將蠶食絕大多數人的長期利益,是市場壟斷、兩極分化加速裂變的重要催化劑,這也如同當年國企改制迅速造富少數一批人一樣。

    這在城市土地國家所有、農村和城郊土地集體所有的憲法制度基礎之下,顯然是難以實現的。

    國情不同,現實難變,重建基礎的國體變革肯定不是現實的話題。

    誤區9:沒有土地所有權不能收稅

    有人說:民眾沒有土地所有權(私有權),所以,房地產稅不合法理。

    的確,房地產的評估價值包括土地和住房價值,其中,住房因不斷折舊而價值越來越低,土地隨城市發展而價值越來越高。

    因此,人們認為:房地產的價值主要體現在土地增益而不是房產上,只有擁有土地所有權,才能征收體現為財產稅的房地產稅。

    官方人士從沒有說過,房地產稅是按土地所有權征稅。

    首先,沒有土地所有權一樣可以收稅。

    比如,在荷蘭大多數地區住宅土地是私有的,但阿姆斯特丹市等住房特別緊張的地區,住宅土地歸市政府所有,住宅所有者擁有的使用權大多是75年,同樣要征收房地產稅,房地產稅與住宅土地的產權和使用權狀態無關。

    再比如,新加坡公寓和租屋都屬于非有地住宅,土地所有權都屬于政府,只有私人住宅擁有地契。

    新加坡的房產稅同樣與土地所有權無關,所有的住房(包括政府租屋、公寓、私人住宅)都要繳納房產稅。

    其次,只有土地使用權可不可以征稅?

    我國開發商買地時只有土地使用權,也不擁有土地所有權,可是房屋銷售之后,政府仍然要清算土地增值稅。

    法國規定:凡是“適宜居住的住宅及其附屬物(包括花園、車庫、私人停車空間)應繳納居住稅。納稅人為實際居住在應稅住宅內的自然人,不論其身份為業主、租戶或免費居住者”。

    所有權也好,使用權也罷,只不過是改一個征稅標的。

    房地產稅也可,房產稅也行,無非換一個稅名目,稅總是要收的。

    至于強調房地產稅是財產稅,并非反對收稅,無非是希望借財產稅之名,推動土地私有制。

    誤區10:土地出讓金與房地產稅是重復收稅

    很多人認為:我們在買房子的時候,已經一次性付過70年的使用稅(費)了,房地產稅還是在這個土地使用權上重復交稅。

    法國征收土地稅,已開發土地稅和未開發土地稅都要征稅,同時,法國還征收居住稅和房產空置稅,均以地塊評估租金為稅基。

    已開發、未開發要收稅,有人住、沒人住還要收稅。

    韓國房地產稅既有地方稅,也有中央稅。

    地方稅稱之為物業稅,包括土地和建筑物;中央稅稱之為綜合房產稅,針對價值較高的土地和住宅物業。

    這些稅制臻于完善的發達國家不也在重復收稅嗎?

    如果我國法理認定:土地出讓金是使用權特許的規費,房地產稅是使用權收益的稅費,也許就不那么難于理解了。

    所以,問題的焦點不在于是否重復收稅,也不在于法理如何詮釋,而在于政府需要收多少稅、納稅人是否能夠承受、該項稅收是否有利于經濟社會發展而不是被浪費,至于以什么名義征稅,其實都沒有那么重要。

    (未完待續)

    歐陽捷 新城控股高級副總裁 觀點地產網專欄作者

    撰文:歐陽捷    

    審校:勞蓉蓉



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