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歐陽先聲:房地產稅的25個認知誤區(中)與稅法草案民間版

觀點地產網 ?

2019-04-01 11:01

  • 不必指望開征房地產稅就會取消土地出讓金。

    歐陽捷 在上期文章中,我們談到,不應賦予房地產稅太多功能,稅制設計應當擺脫包治百病的思維邏輯,聚焦于解決地方財政收入,同時兼顧居民負擔能力和公平公正。

    同時還談及房地產稅的若干法理爭議,比如土地私有化、無地權不交稅、土地出讓金與房地產稅重復征稅等認知誤區,也許這些觀點并不討巧,但卻是獨立思考,希望做到理性客觀、嚴肅思考的。

    本期,我們再就土地出讓金與房地產稅的關系、地方政府對待房地產稅的態度、房地產稅技術難點包括小產權房問題,再做探討。

    誤區11:房地產稅可以新房新辦法、老房老辦法

    一些觀點認為:新建住房不應再繳納一次性土地出讓金,而是改為每年繳納土地租金(包含在房地產稅之中)。

    可見,他們并不排斥土地出讓金。

    他們同時認為:已繳納土地出讓金的老房子應扣除土地出讓金后再繳納房地產稅,或者70年土地使用權屆滿之后再繳納房地產稅。

    顯然,這些觀點是一廂情愿的,也是失之桑榆的。

    前一個觀點會帶來很多新問題,比如,房價(包括二手房)是不是會大降?住房抵押物會不會爆倉?  商業資產如何重新定價?

    如改交房地產稅,即便按照土地出讓時的原值計算,分攤到每年的土地租金都是一筆巨款(近三年,一線城市土地出讓金占到房價的1/3以上,攤到每年的土地年租起碼在2萬元以上),又有多少人能夠支付得起包含土地年租的房地產稅?

    后一個觀點又帶來更多的問題。

    首先,老房子扣除土地出讓金再繳納房地產稅,相當于政府退還土地出讓金改征稅,那么核定的房地產稅之中還包括土地出讓金的每年分攤嗎?

    其次,70年土地使用權屆滿再交稅,等于現有已交過土地出讓金的大量存量房不用再交房地產稅,那么,只有少量增量房屋又能征多少稅呢?

    第三,如果新建住房不再繳納土地出讓金,誰有資格取得土地使用權?

    我國《物權法》第一百四十一條規定:“建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用”。因此,土地出讓金是土地使用權人取得土地使用權的法定義務。

    如果不再公開出讓土地,企業拿地是否免費?如不免費,國有土地與集體土地如何定價?土地年租定價依據又從何而來?如何才能防范營私舞弊、做到公正透明?

    難道,我們還能再回到國有土地全部行政劃撥的計劃經濟年代嗎?

    第四,過去我們說過:“人未老、房已死”。

    我們的住房建筑設計壽命只有50年,70年之后,房子很可能早已不在了,誰還會來交房地產稅?

    第五,老房子只有土地出讓金,新房子既要交土地出讓金或土地年租,也要交房地產稅,這公平嗎?

    指望一部法律既不溯及既往、又要滿足現實的期待是糾結的。

    更何況,在一部長期性的法律框架里面是不可能新老辦法并存的。

    “新的規定與舊的規定不一致的,適用新的規定”,這是《立法法》中有明確規定的。

    誤區12:土地出讓金會被取消

    從城鎮化進程來看,大城市受制于土地供給約束,中小城市受制于人口增長,大拆大建、快速擴張的城市建設模式難以為繼。

    未來,高質量、集約型發展的必由之路就是城市更新改造,因此,土地出讓必將大幅度減少。

    當城鎮化進程基本結束之時,大部分依賴土地出讓金的城市土地財政也就自然枯竭了。

    到那時,土地出讓金的規模將急劇縮小,取消與否也就并不那么重要了。

    未來,隨著存量市場規模的不斷擴大,房產價值也會不斷提升,房地產稅也會水漲船高,逐漸彌補因城市不再擴張而減少的土地財政。

    所以,不必指望開征房地產稅就會取消土地出讓金。

    順便說一句,按照物權法規定:“土地使用權到期自動續約”,不再繳納土地出讓金是基本確定的。

    但是,大多數住房的壽命到不了70年,如果房子提前滅失了,又不允許原地規劃重建,剩余年限的土地使用權就像浮萍一樣、是沒有附著物的。

    至于政府是否會收回土地使用權并按市場價格進行補償就很難說了,因為《城市房地產管理法》明確規定:“國家對土地使用者依法取得的土地使用權,在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回”。

    只是在特殊情況下,而且根據社會公共利益的需要,“可以依照法律程序提前收回,并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償”。

    比如,經鑒定為危房的房產,最終只能拆除,但如果土地使用權剩余年限不多,也許會被擱置并暫時作為綠地,而非原地重建。

    誤區13:地方政府并不熱衷房地產稅

    沒有人覺得錢多了不好,政府也是一樣。

    目前已經形成共識的是:房地產稅的總量遠遠抵不上土地財政。

    另一個共識是,房地產稅出臺會抑制房地產市場,進而減少土地出讓金收入。

    但是,如果看看香港和我們的上海、重慶,就知道即便是有差餉或房產稅,土地出讓面積趨勢性下降,土地出讓金卻未見得是減少的。

    因此,也許我們都是錯的。

    如果真的出臺房地產稅,地方政府會偷偷樂的。因為:

    第一,征收了房地產稅,并不等于會停止征收土地出讓金,我們學的不是香港嗎?香港不是雙重征收嗎?財政收入不是越來越多嗎?

    盡管香港的土地制度弊端極大、詬病甚多,但暫時我們還無法舍棄同樣的制度。

    多一個財政稅收渠道,地方政府當然開心。

    第二,隨著城市擴張放緩和建設支出減少,以及每年新增住房帶來的房地產稅只增不減,也許,多數地方政府會慢慢走出財政虧空的陷阱。

    3房地產稅征收困局難解?

    很多專家說:征收房地產稅存在諸多技術難題、仍未有解。

    房地產稅征收實操看似復雜,但并非無解,關鍵在于要做到:稅制簡單、易懂易行、負擔合理、公正公平。

    誤區14:產權不清晰無法統一收稅

    的確,我國城鎮住房性質五花八門、千差萬別,有商品住房、經濟適用房、人才房、安居房、兩限房、自建房、集資房、共有產權房、軍產房、央產房、直管公房、自管公房、拆遷安置房、商業公寓、廠房改建住房、單位自建房、職工宿舍、小產權房、違章搭建住房等。

    有些住房無法進行公開市場交易,只能私下交易、單位回購或封閉運行;有些住房沒有土地使用年限,有些住房是福利分房、房改房,有些是公有產權住房或共有產權住房,產權不完整;有的是租賃住房,有的是拆遷房,有的是城中村的祖宅。

    但是,復雜問題可以簡單化:以產權制度為綱,綱舉目張。

    十九大報告強調:“加快完善社會主義市場經濟體制。經濟體制改革必須以完善產權制度和要素市場化配置為重點”。

    現代產權制度是社會主義市場經濟體制的基石。

    有了產權制度保障,創新創業才有恒心,安居樂業才能安心。

    具體如何做呢?

    第一,限期完成所有房屋產權確認。

    比如,行政劃撥供地的經濟適用房、單位利用自有土地集資建房或自建職工宿舍等都沒有繳納土地出讓金,也不一定有土地使用權證。

    但是,仍然可以有產權,比如《經濟適用住房管理辦法》規定:“經濟適用住房購房人擁有有限產權”。

    該辦法還規定:“購買經濟適用住房滿5年,……購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后,取得完全產權”。

    因此,沒有產權者,在向政府或農村集體組織繳納土地收益等相關價款后,所有房屋產權全部確權到單位或個人。

    前提是:取得產權應當基于公平公正原則。

    第二,小產權房應盡快解決產權問題。

    比如,最糾結的農村小產權房,沒有繳納土地出讓金或相關土地權益,用地也不合法,但已既成事實。

    小產權房處理難的根本原因在于無人愿意承擔歷史責任、撥亂反正。

    歷史證明,有了執念堅定、敢于擔當的領導人,以及黨的領導、群眾的智慧,還有什么跨不過的坎、做不了的事呢?

    只是這些住房享受了城市擴張帶來的基礎設施便利,應當由小產權房擁有人向農村集體組織補交土地使用權費等相關費用,再由農村集體組織通過水電路等接管費等形式補交給政府及相關建設運營單位。

    只要本著以民為本、公平公正的精神和原則,通過法律和政策調整解決小產權房的合法性,問題總是可以解決的。

    解決小產權房問題已經是迫在眉睫了。

    但是,如果城市住房和農村住宅都征稅,小產權房反而不征稅,顯然是不合理、也不可行的。

    第三,基于產權收稅。

    持有房屋產權的所有國家機關、企事業單位和個人都應當是房地產稅納稅義務人,法律規定豁免者除外。

    擁有部分產權的,應當按照產權比例交稅;比如,共有產權房,政府與購房者按比例分擔房地產稅。

    第四,租賃房產由產權人承擔房地產稅。

    如果租賃房產產權人是政府,政府產權責任管理部門同樣應當承擔納稅義務。

    如果單位的房子不賣給個人,作為產權人的單位承擔納稅義務。

    當然,產權人可以在房屋租賃合同中以租金方式體現房地產稅。

    不管是領導人,還是廉租戶,都應當像當年開國元勛住在中南海里一樣,交房租(也交稅),除非法定豁免。

    有人說,對人才和貧困家庭,既然要補貼,又何必征稅?

    但是,收歸收、支歸支,收支兩條線,清清楚楚、明明白白,這才是現代財政制度的核心所在。

    誤區15:稅收基數難確定

    發達國家的房地產稅收基數一般為房產評估值或年租金,在此基礎上,對評估值或租金打折或減除。

    比如,韓國按評估值的60%-80%作為物業稅的納稅基數,幾乎所有人都會覺得納稅基數低于市場真實價格和預期稅基,更易于接受。

    但是,財政部設計房地產稅制首先考慮的恐怕不是評估值或稅率,而是究竟能收多少錢?房地產稅能否解決地方政府財政的可持續問題?

    房地產稅收基數太高,社會阻力太大,征收難度過高;稅收基數太低,收不到多少錢,征稅成本卻很高。

    目前,全國住房城鎮面積約為280億平米(計算口徑參見文尾注釋),按照去年商品住宅銷售額除以銷售面積簡單匡算,銷售均價約為8544元/平米。

    全國城鎮住房總價值約為239萬億元。

    按照平均1%稅率,房地產稅可征收2萬多億元。

    如果考慮評估值打折及減除或豁免,很可能房地產稅只能收到幾千億元。

    目前,大多數省份財政赤字超千億元,沒有一個省市沒有赤字,共計赤字88156億元,一年的赤字利息也要3000億元,如果考慮負債余額近20萬億元,利息就更多了。

    即使去年全部土地出讓金59011億元都用于彌補赤字,也是遠遠不夠的,更何況土地出讓金大部分用于拆遷安置補償成本和基礎設施建設費用支出,土地出讓凈收益只有一小部分。

    由此可見,若要地方財政健康可持續,房地產稅不僅需要維持城市正常維護運營,還需要承擔部分財政赤字利息支出,否則,地方財政破產難以避免。

    這就意味著,稅基的確定準則是基于收多少錢才能維持地方財政可持續。

    因此,一旦開征房地產稅,我們預計,稅收總額起步可能不會低于1萬億元,僅占地方一般公共預算收入的10%,稅基、稅率與減除豁免標準都會基于稅收總額而設計。

    誤區16:稅率一刀切

    按照發達國家經驗來看,房地產稅率一般為評估價值的0.5%-5%,大多取值1%左右。

    越好的社區,房地產稅率越高。

    雖然,大家對不同城市稅率不同已有認知,但在一個城市里,不同社區的房地產稅率也可能有所不同。

    未來房地產稅率也將根據城市發展狀況不同而定。

    配套完善、交通便利的老城區可能稅率更高,而交通不便、設施不足的新城區可能稅率更低。  

    高檔小區稅率更高,老房子稅率更低。

    當然,交稅高的社區,自治意識也將更強,帶動交稅民眾參政議政的動力更足,這對促進地方政府規范執政、依法辦事、財政透明都是具有促進作用的。

    (未完待續)

    注釋:

    根據2013年國務院政府工作報告“2012年底,城鎮人均住房面積32.9平方米”,和國家統計局2012年統計年鑒“城鎮人口71182萬”,城鎮住房約為234億平米。

    根據國家統計局發布的統計數據,2013-2018年累計竣工商品住宅約45億平米。

    根據歷史分析,財政和社會投資新建的城鎮非商品住房和保障房占比約10%,這幾年累計約有5億平米。

    合計全國城鎮住宅約為280-290億平米。

    但是,這幾年棚戶區改造和城市更新拆除住房也不在少數,僅去年棚戶區改造620多萬套,按套均30平米,就拆除1億多平米。

    因此,估算2018年底,城鎮住房總面積約為280億平米。

    歐陽捷 新城控股高級副總裁 觀點地產網專欄作者

    撰文:歐陽捷    

    審校:勞蓉蓉



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