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丁建剛:樓市進入牛市了嗎?

觀點地產網 ?

2019-04-02 15:22

  • 整個市場似乎一掃2018年下半年以來日益加劇的低迷悲觀情緒。

    丁建剛 2019年春節過后,整個中國大地仍乍暖還寒。 

    而中國A股發生大逆轉,幾乎與股市同步,一二線城市的樓市快速回暖,升溫的速度遠快于天氣。 

    樓市的“牛”,可持續嗎?

    剛剛過去的周末,杭州數十個樓盤的售樓處人頭攢動,這一現象也幾乎在中國的一二線城市同時出現。 

    整個市場似乎一掃2018年下半年以來日益加劇的低迷悲觀情緒。 

    北京:3月北京二手住宅網簽超1.6萬套,創近十個月以來新高;

    深圳:2月底深圳豪宅華潤瑞府開盤遭秒,3月以來全市住宅成交量已連續5周環比上升,二手住宅成交量創近半年新高;

    上海:上海3月二手房成交近2.6萬套,創兩年半以來月度成交新高,約為2018年平均兩個月的成交量;

    廣州:3月廣州商品房網簽超9000套,同比大漲41.64%;

    蘇州:3月商品住宅成交近6000套,環比激增102%;

    杭州:春節之后,杭州土地市場持續火爆。繼3月勾莊宅地20天兩度刷新地價紀錄后,今天(4月2日)杭州三塘、祥符宅地雙雙封頂自持,市區3月二手房成交近7500套,刷新2018年下半年以來月度成交紀錄……

    甚至不限于一二線城市,長三角城市群中嘉興(理論上是三線城市,但在城市群中很難分出一二三四線)的成交量創下了一年來的新高。

    2019年3月嘉興市區的商品房和商品住宅成交同比漲幅均超100%,雙雙刷新近一年來成交紀錄。

    截至今天(4月2日)午時,2019年以來A股上漲了689.41點,漲幅高達27.6%。幾乎沒有懸念,股市迎來了牛市。 

    全中國都聚焦著樓市。全社會之問: 

    2019年樓市是不是也已經進入牛市? 

    如果是牛市,樓市的“牛”可否持續?

    01

    2019年股市樓市的邏輯 

    這輪牛市的第1個信號,出現在2018年10月31日。 

    在1031的政治局會議公告中,出人意料的對房地產只字未提。而就在三個月前的731政治局會議上,提出了前所未有的調控目標——“堅決遏制房價上漲”。

    1031政治局會議不僅沒有提房地產,而且提了“六個穩”——穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期。 

    “穩”,是最高領導層對經濟目標的第一訴求。 

    1031政治局會議結束后僅隔一天,央行發布了《中國金融穩定報告(2018)》。報告中一改過去兩年對金融形勢的判斷:

    宏觀杠桿率過快上升的勢頭得到了遏制,總體看我國經濟金融風險可控,不會發生系統性風險。 

    4天后,11月6日央行行長易綱,罕見地進行了一次公開自我檢查:

    “過去一些政策制定考慮不周、缺乏協調、執行偏離,政策疊加效應導致一定的信用緊縮,加大了民營企業融資困難,所以在未來要汲取相關的經驗教訓”。

    至此,為了達到“穩增長”目標,宏觀經濟政策、貨幣政策、房地產調控政策轉向,已非常清晰。 

    但此時已至年終,不可能再大規模放貸。

    春節假期后上班的第1周,2月15日央行公布了1月份的信貸量:人民幣新增貸款3.23萬億,社會融資規模達4.64萬億。 

    全社會驚呆,天量信貸。一個月的時間,人民幣新增貸款加社會融資高達近8萬億。隨后的周一,股市大漲2.68%。 

    3月5日發布的《政府工作報告》中,沒有再提已經連續提了兩年的“房住不炒”。 

    房地產市場政策改變的信號,進一步確定。 

    至此,調控政策的邏輯,貨幣政策的邏輯,均已明晰到位。 

    樓市緊跟股市進入了牛市。

    02

    樓市的牛市可持續嗎? 

    以上分析可以清晰的看出:這一輪樓市的牛市,是為了阻止經濟下行,穩增長而改變了前期的調控政策,是貨幣信貸政策推動的結果。 

    正因如此,在新的經濟下行壓力下,短期內官方的政策不會輕易改變,也不會輕易對房地產市場再下狠手。 

    這是一個基本的判斷。 

    因而在短期內,房地產市場會繼續升溫,量價仍然會慣性向上。

    但眾所周知,導致新的經濟下行壓力加大的因素,均未消除。 

    中美貿易談判可能會達成協議,但這還遠遠不是摩擦的終止。2018年中國經濟的增速創下了1990年以來近30年的新低。3月份的經濟數據PMI指數雖有所修復,但1-2月規模以上工業利潤額大幅度下滑,同比下降14%,累計增速也步入負增長區間。 

    1月,最高領導人在省部級學習班上,坦承中國社會面臨政治、意識形態、經濟、科技、社會、外部環境、黨的建設等七個方面的重大風險。 

    其中,在經濟領域的重大風險中,特別談及了房地產市場。 

    因此,從更長遠時期看,房地產市場的走勢有著極大的不確定性,甚至不太樂觀。

    住建部把“六個穩”落實到房地產市場上,體現為“三個穩”——穩地價、穩房價、穩預期。 

    毫無疑問,今年年初提出的這三個穩,是為了防止地價和房價的大落。但如果動作過猛,導致房價再次大漲,金融和社會穩定都將面臨考驗,官方可能又會重蹈嚴厲調控的覆轍。這一情形,各方都不愿意看到。 

    事實上,官方對股市和樓市的態度是不一樣的。 

    可以看出在現階段,官方樂見股市上漲。 

    而對樓市的態度,則是既愛又怕。既希望樓市能夠起到穩定經濟的作用,但又怕房價過快上漲導致的社會和金融風險。

    但有一點值得注意,中國的城市分化,將從2019年開始加劇。

    高鐵網上,經濟發達的城市群,特別是長三角城市群和粵港澳大灣區內的城市,在城市的競爭中,將繼續顯示出優勢。

    而這一具有中國特色的“虹吸現象”,將導致一些地區,特別是北方的一些地區,或不可避免地出現“鬼城空城”,這一點也是確定的。

    在經濟下行、經濟和社會發展不確定,甚至存在重大風險的背景下,政策和貨幣信貸催生的“牛市”又來了。

    丁建剛 浙報傳媒地產研究院院長 觀點地產網專欄作者

    撰文:丁建剛    

    審校:勞蓉蓉



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